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京投银泰:成为“地铁+物业”模式的载体

发布时间:2011-03-02    研究机构:招商证券

2010年业绩符合预期:公司2010年主营收入14.6亿(YOY123%),归属母公司利润2.69亿元(YOY152%),EPS0.36元(我们预测EPS0.34元);

毛利率31.9%,净利率(扣除非经常性损益)11.6%,主要结算了京投快线阳光花园项目,该项目住宅部分基本售罄,商业部分已出租。三项费用率合计13.5%,主要是因为公司新设公司导致管理费用大幅增加;

成为京投公司“地铁+物业”模式的载体,抢占北京轨道物业先机:大股东京投公司将与公司合作共同竞标,公司持股不低于51%,除自有资金外的资金可有京投公司提供,年利率不超过12%,抢占北京轨道交通上盖及沿线物业开发;京投公司是北京市轨道交通投融资主体,加之北京土地市场不再“价高者得”,京投公司“地铁+物业”具备了制度基础,而此举则意味着公司成为京投公司“地铁+物业”模式的载体;

武广国际项目进展顺利:项目占地40.4万平米,规划建面达107万平米。目前已完成230亩拆迁,并计划2011年3月开工,预计2012年开始贡献业绩;

北京潭柘寺小城镇整体开发项目值得期待:项目规划总建面接近200万平米,为加快城镇化进程,公司已与潭柘寺政府签约参与相关土地流转工作;

财务有压力,但风险较小:公司资产负债率75%,扣除预售账款之后的资产负债率为65.5%,净负债率119%,其中长短期贷款总额41亿元,财务压力较大。但大股东提供了15亿元短期贷款,扣除后的净负债率为48.7%;

业绩预测与投资评级:预计2011-2013年EPS为0.46元、0.61元和0.80元,RNAV5.33元。2011年20倍PE对应9.2元。维持“审慎推荐-A”评级;

风险提示:长沙武广国际城的项目进度可能受到市场影响。

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