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京投银泰:大股东持续支持

发布时间:2011-03-01    研究机构:天相投资

2010年公司实现营业收入14.61亿元,同比增长123.18%;营业利润3.5亿元,同比增长136.66%;归属母公司净利润2.69亿元,同比增长148.05%;实现基本每股收益0.36元。

2010年不进行利润分配和转增股本。

业绩增长主要在于:1)、京投快线阳光花园项目开始结算,带来的收入和利润增长,该项目也将是公司2011最主要的收入来源。2)、投资收益助增公司业绩。报告期公司实现投资收益1.9亿元,同比增长37.22%。其中:联营企业杭州海威房地产开发有限公司结算收入,按公司持有37%股权确认投资收益8355万元;出售奉化置业实现投资收益1.03亿元;出售银泰百货实现投资收益423.86万元,持有可供出售金融资产分配现金股利233.45万元。期末公司仍拥有海通证券650万股、宁波银行270万股、交通银行264.5万股。

项目拓展方面。1)、收购项目与合作拿地同步进行,2010年新增项目6个。CBD商业项目股权收购项目已完成;鄂尔多斯项目已取得建设用地规划条件意见书、国有土地使用证、建设用地规划许可证,规划方案已经报送规划局,正等待审批;无锡嘉仁花园项目公司已间接持有其51%股权;上海107酒店项目的相关股权转让协议已经签署并取得上海市商委等相关审批手续;与星泰公司联合中标长阳3号地项目,与万科公司联合中标水碾屯村项目。2)、积极参与潭柘寺镇整体开发项目。公司计划以全资子公司潭柘投资为平台,参与潭柘寺镇整体开发项目。目前潭柘投资拟与潭柘寺镇政府签订《协议书》,将潭柘寺镇中心区合计2,909亩农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下,由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。为公司未来参与潭柘寺镇的镇域开发打下良好的基础。

现有项目进展顺利。公司通过收购京投置地5%的股权,使之成为公司的全资子公司,从而拥有京投快线阳光花园项目100%的权益,该项目住宅部分完成全部销售工作,商业部分6月底实现结构封顶;宁波钱湖国际酒店项目(公司占45%)拟于今年试营业,住宅一期已全面开工,计划于2011年销售;湖南武广国际城项目(公司占80%)已完成约230亩地拆迁;杭州海威项目(公司占37%)住宅二期利润部分结转。

剥离非地产业务基本完成。宁波银泰百货有限公司股权转让工作已完成,广告公司及出租车公司完成股权变更,奉化置业项目股权转让已完成并收回全部投资。目前公司还有部分进出口贸易业务。

与大股东合作开发项目。由于公司目前规模较小,项目大多处于开发前期,资金压力较大,未来公司将通过与大股东合作开发项目,从而突破资金瓶颈。期末公司剔除预售款项后的资产负债率为65.49%,较期初提高了16.8个百分点。根据相关协议,大股东京投公司将以年利率不超过12%的,向双方的项目公司提供资金;若大股东不直接参与项目公司的股权投资,则京投公司将按同等的条件(年利率不超过12%)向公司提供资金,以实现项目获取和开发。我们认为大股东的持续支持不仅有助于缓解公司目前扩张带来的资金压力,同时在目前北京土地市场大多采用招标方式竞拍下,凭借大股东在轨道物业开发的丰富经验,合作开发将有助于提高公司获取项目的能力。2011年公司将全力获取包括郭公庄、平西府、六里桥在内的车辆段上盖项目。

盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.51元和0.70元,按最近收盘价6.78元计算,对应的动态市盈率分别为13倍和10倍,考虑到大股东在北京轨道物业方面的优势,以及其对公司的支持,公司有望实现快速发展,维持“增持”的投资评级。

申请时请注明股票名称