移动版

京投银泰:轨道物业用地首获进展,顺利取得长阳西站地块

发布时间:2010-12-15    研究机构:海通证券

事件:

2010年12月9日,公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)与北京星泰房地产开发有限公司(下称“星泰公司”)联合竞得北京市房山区长阳镇长阳西站3号项目土地使用权。京投置地与星泰公司将按照40%、60%比例共同成立项目公司,负责项目的开发建设,并依法享有和承担项目投资权益和义务。

主要内容:

1.轨道物业用地首获进展:该土地建设用地为60,483平方米,建筑面积在71,815平方米。从地理位置看,处于地铁房山线长阳西站站口附近。目前轨道物业用地分为轨道沿线物业用地和轨道上盖物业用地。该地块处于地铁站口周边,而不是站点之上,因此从位置来看属于轨道沿线物业用地。

2.项目总量不大,但意义重要:公司是A股唯一一家致力于轨道物业开发的房地产企业,其经营模式要求“以轨道物业、景观物业和高端城市综合体三大产品开发为核心”。长阳西站3号地虽然面积不大,却是公司重组上市后所获取的第一块严格意义上的轨道物业用地。公司正在朝既定的战略方向发展。

3.土地对应楼板价5583元/平,预计未来增厚0.11元业绩:按照项目40,100万元竞标价计算,项目所对应的楼板价在5583元/平。目前该地区主要在售项目是万科长阳半岛。项目中同类产品销售价格在1.6万/平米左右。公司本次取得的长阳西站3号地较长阳半岛更靠近地铁站出口。预计未来销售价格应该不会低于万科长阳半岛项目。按照1.6万/平米售价、公司40%权益测算,预计该项目静态净利润在8131万左右,未来可增厚0.11元业绩。

4.《议案》如若通过,公司有望突破资金和土地瓶颈:12月3日公司董事会通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投银泰拟与大股东合作,投资开发北京市范围内的轨道交通上盖(车辆段、车站)及沿线物业,以及其他普通住宅项目。与此同时拟通过大股东委托贷款和投资款的方式(年综合成本最高不超过12%)向上市公司提供资金支持,以确保项目资金到位。在北京市土地出让采取“综合评标”后,《议案》有望使得公司“轨道物业”模式在国内率先得到发展(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。《议案》将在12月20日提交股东大会审议。

5.投资建议:“轨道物业”模式有望实现突破,公司基本面正在逐步转好,维持“增持”评级。12月14日,公司收盘于7.81元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。我们在前期报告中曾指出“如果公司后期能在土地市场上将轨道物业模式正式实现,基本面将进一步改善”(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。目前公司正在朝这一趋势发展。如果20号《议案》能够得到股东大会通过,公司“轨道物业”式有望实现更大突破。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。

6.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

7.相关报告

《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》

申请时请注明股票名称