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京投银泰深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好

发布时间:2010-12-07    研究机构:海通证券

A股唯一定位于“轨道物业”的地产开发企业。公司是京投公司唯一上市平台。在不计算潭柘寺和无锡项目的前提下,公司储备项目累计建筑面积在159万平。公司目前已经形成“3+X”和“1+N”的战略发展模式。l资金和土地成为公司前期发展瓶颈。我们探讨了轨道物业发展的原因和模式,认为国内土地“价高者得”的出让制度是造成当前“轨道物业”模式在国内难复制的主要原因。这使得公司前期发展存在瓶颈。

《议案》为公司“轨道物业”后期发展奠定基础。12月3日《议案》关于大股东与上市公司联合拿地,以及按照不高于12%的利率给予上市公司资金支持的方案,在北京市土地出让方式变化后对上市公司构成利好。12%的贷款利率虽然高于银行渠道,但是明显低于目前的信托贷款。在地产企业融资渠道逐渐收紧的情况下,资金支持将为公司后期发展提供动力。

北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划,到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条,运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。

首次给予公司“增持”评级。12月3日,公司收盘于7.8元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实现,基本面将进一步改善。

风险提示:“轨道物业”模式在国内暂无先例,后期依旧需要检验公司在土地市场上的运作能力。行业面临加息和政策调控两大风险。

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