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京投银泰:上半年净利润主要源自投资收益

发布时间:2010-08-31    研究机构:天相投资

当前股价:6.95 元2010 年上半年公司实现营业收入1.46 亿元,同比下降39.37%;营业利润1.48 亿元,同比增长484.29%;归属母公司净利润1.23 亿元,同比增长542.05%;实现基本每股收益0.17 元。

由于公司对非地产业务进行整合,导致商业和进出口等业务的营业收入同比减少;同时由于京投快线项目尚未结转销售收入,导致公司房地产业务营业收入同比减少。受二者的影响,报告期公司的营业收入同比下降39.37%。报告期末拥有预收款项18.58 亿元,将为公司未来业绩提供保障。预收款项较期初增加8 亿元,较一季度末仅增加0.74 亿元。这主要在于京投快线项目在一季度末已基本售罄,公司销售并未受调控过大影响。

业绩主要来自投资收益。公司在营业收入同比下降的情况,实现净利润同比大幅增长,主要得益于投资收益的大幅增加。报告期公司实现投资收益1.77 亿元,同比增长777.90%,占营业利润的119.54%,是报告期公司净利润的最主要来源。

报告期公司的投资收益主要源自三个方面:1)、联营企业杭州海威房地产开发有限公司 2010 年上半年结算收入,按公司持有 37%股权确认投资收益7505.39 万元;2)、出售奉化置业实现投资收益1.03 亿元;3)、持有金融资产分配现金股利 23 万元。期末公司持有650 万股海通证券、270 万股宁波银行以及264.5 万股交通银行。

做大做强房地产主业。1)、项目选择有进有退。报告期内奉化广场项目由于不符合公司的战略,以2.02 亿元出售,同时新增项目4 个。CBD 商业项目股权收购项目基本完成,鄂尔多斯项目资产收购手续正在办理中,无锡嘉仁花园项目已签订收购意向并锁定收购条件,上海107 酒店项目的股权收购正在履行收购程序。2)、剥离非地产业务取得初步成效。

公司计划以1692.26 万元的价格将宁波银泰百货100%股权出售于公司第二大股东银泰百货,目前股权转让相关工作基本完成。

经营状况。1)、现有项目进展。报告期内公司通过收购京投置地5%的股权,使之成为公司的全资子公司,从而拥有京投快线阳光花园项目100%的权益。该项目住宅部分完成全部销售工作,商业部分6 月底实现结构封顶;宁波钱湖国际酒店项目(公司占45%)正在进行十月试营业前的相关准备工作,住宅一期已全面开工;湖南武广国际城项目(公司占80%)已完成60 亩地拆迁,预计年底前完成全部拆迁;杭州海威项目(公司占37%)住宅二期利润部分结转。2)、修改经营计划。新开工面积由“不低于54 万平方米”调整为“不低于8.9 万平方米”,拟收购的无锡及鄂尔多斯项目开盘销售延至2011 年。

盈利预测和投资评级。按转增后的最新总股本计算,预计公司2010、2011 年可分别实现每股收益0.4 元和0.55 元。以8 月30 日的收盘价6.95 元计算,对应的动态市盈率分别为17 倍和13 倍。考虑到大股东的背景以及公司未来的发展前景,维持“增持”的投资评级。

风险提示。公司目前处于快速扩张期,项目分布较广,将对公司的项目管理、成本控制等提出较高的要求。

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