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京投银泰:做大做强房地产主业

发布时间:2010-02-11    研究机构:天相投资

2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入6.55 亿元,同比下降17.66%;营业利润1.48 亿元,同比增长73.91%;归属母公司净利润1.08 亿元,同比增长82.59%;实现每股收益0.25 元。

业绩主要源自投资收益。报告期内,公司实现投资收益1.38亿元,占营业利润的93.59%,是公司利润最主要的来源。投资收益主要源自:(1)出售金融资产获取收益9019.5 万元,持有金融资产分配现金股利232 万元;(2)联营企业杭州海威房地产开发有限公司2009 年结算收入,公司持有37%的股权,确认投资收益4651.2 万元。

依靠大股东背景、拥有二股东支持。公司2009 年4 月定向增发,大股东变更为北京市基础设施投资有限公司(京投公司)。公司将依托其在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力,进入北京轨道交通站点及沿线房地产二级开发领域,大股东将不再经营房地产二级开发类业务,公司作为大股东房地产二级开发业务的唯一平台。二股东中国银泰是以经营商业百货为主,公司与银泰百货(集团)签署了《战略合作意向书》,银泰百货向公司提供商业物业设计、改造和咨询服务,而在同等条件下,公司将其开发的用于商业零售业的轨道物业优先租赁给银泰百货。公司拿地可以依靠大股东的一级土地开发资源,商用项目可由二股东同时开发配套。

加大房地产业务投入。自京投公司成为公司大股东以来,就树立“做大做强房地产主业”的战略目标。2009 年公司新增奉化和长沙两个项目,新增权益建筑面积108 万平米。同时积极进行项目洽购,无锡项目已基本落实,并签订了北京台湾会馆项目及上海礼兴107 酒店的合作意向书。根据公司经营计划,2010 年项目新开工面积不低于54 万平米,在风险可控的前提下,落实不少于5 个开发项目,其中轨道物业不少于2 个。

负债较高,但偿债风险较小。报告期末,公司资产负债率为69.27%,剔除预收款项后的核心资产负债率为48.69%。从账面上看,公司的负债较高,而且多数为短期借款。但公司已获得大股东30 亿元的授信总额,且可以循环使用;并与中国银行北京分行签订了《全面战略合作协议》,获得各类授信和融资金额共计200 亿元。同时公司计划以9.49 元/股的价格向京投公司和中国银泰定向增发1.5 亿股,募集资金14.2 亿元,全部用于长沙武广国际城项目。较高的授信额度以及定向增发保证了公司的偿债能力,同时也为房地产业务进一步扩张提供了资金支持。

盈利预测和投资评级。公司计划每10 股派现0.5 元,转增5 股。暂不考虑转增影响,我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.76 元和0.8 元,以2 月10 日的收盘价11.56 元计算,对应的动态市盈率分别为15 倍和14 倍,给予“增持”投资评级。

风险提示。定向增发尚需证监会核准。

申请时请注明股票名称