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京投银泰:借力二股东进驻长沙新兴次中心

发布时间:2009-08-17    研究机构:宏源证券

事件:公司近日发布公告:拟出资人民币12,158.21 万元收购阳光壹佰置业集团有限公司(简称“阳光壹佰集团”)、湖南金润通实业投资有限公司(简称“湖南金润通”)、湖南银利投资有限责任公司(简称“湖南银利”)持有的阳光壹佰(湖南)置地投资有限公司(简称“阳光壹佰湖南置地”)80%的股权。

点评:? 武广国际一期预计2011 年开始结算,2012 年后才是利润丰收期。阳光壹佰湖南置地的全资子公司湖南湘诚壹佰置地有限公司(简称“湘诚壹佰”)于2007 年11 月5 日通过摘牌方式竞得武广国际项目用地的土地使用权,成为该项目的开发主体,5. 79 亿元的土地成交价款已全部付清。武广国际项目位于长沙雨花区东部的黎托乡,总用地面积40.42 万平方米,总建筑面积约为107.25 万平方米,其中地上部分总建筑面积约为91.85 万平方米, 地下部分约为15.40 万平方米。项目拟分五期进行开发,其中第一期建筑面积约15 万平方米。项目建设期7 年, 计划于2009 年第三季度开始拆迁,预计2015年第四季度项目整体竣工交付使用。公告披露,该项目预计财务内部收益率为13.4%,根据项目建设进度及资金需求情况, 包括预征税款的总投资资金需求约36.50 亿元,预计税后投资收益率为14.8%,税后净利润额为5.31 亿元。

我们了解到,该项目一期工程正在拆迁争取年底动工,2011 年进入结算期,公司拿地成本为900 元/平方米,目前按照4000 元/平方米的售价对整个项目进行了收益预测,项目主要利润将来自于第三、四、五期工程。

? 项目位于长沙新兴次中心——武广新城,升值前景乐观。

首先,我们判断中国经济正处于本轮调整后的复苏之初,短期内房地产行业的支柱地位难以被其它行业所取代,因此我们看好未来几年国内一线、二线城市的房地产市场前景。

其次,武广国际项目地理位置优越,位于地铁、空港、沪昆铁路、武广铁路的立体交通网络节点——武广新城,东接红旗路,南接劳动东路,西面和北面紧邻在建的武广和沪昆高速铁路的绿化隔离带;南距武广铁路客运站东广场仅950米。武广客专计划在年底12月20日通车,沪昆客专也将在9月开建,长沙市发改委表示,到2013年底,长沙将成为由京广、武广、石长和沪昆铁路构成的铁路枢纽城市:从长沙出发1小时可到武汉,2小时到广州,3小时到上海,4 小时到昆明,5 小时到北京,中部交通枢纽的地位进一步凸现。同时,根据规划,地铁2 号线与3 号线平行垂直下穿武广新长沙站,并在武广客运专线站场下设新长沙站与地铁换乘,将极大程度地提高当地居住人群交通出入的便利性,随着立体交通网络的建成和生活配套设施的不断完善,地铁沿线的商业氛围将大大增强,周边物业升值前景乐观,中隆国际·御玺、茂华·国际湘、恒大等地产品牌已经纷纷入驻。

目前,武广新城大部分楼盘售价已经在4000 元/平方米以上,因此我们认为武广国际项目对京投银泰的利润贡献将会超出预期。

? 充分借力二股东中国银泰的优势资源。今年4月公司的全资子公司奉化银泰置业有限公司以3.73亿元价格竞得原奉港中学地块的国有建设用地使用权,土地面积为55,266.7 平方米,用途商住。项目背景为中国银泰同时进驻,开发配套的商业百货,从而使公司以较为合理的价格摘牌。本次收购中,湖南金润通95%的股权归中国银泰持有,即公司再次通过中国银泰的支持,获得长沙新兴次中心107万平方米建面的较大地块。

可以看出,中国银泰对上市公司的大力支持,我们有理由预期公司后续将充分利用第一大股东京投公司的北京城轨一级土地开发和资金资源。

? 股价催化剂:摘牌大股东京投公司的一级土地项目、再次增发。

我们预计公司今明两年的每股收益为0.24 元和0.62 元,鉴于其轨道地产盈利模式的资源稀缺性和垄断性,维持“买入”评级。

申请时请注明股票名称