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银泰股份:关注未来地铁沿线土地获取进程

发布时间:2009-05-26    研究机构:银河证券

一、事件近日,我们参加了银泰股份在北京组织的投资者见面会,与公司的董秘及证券事务代表就公司的现状、大股东情况等问题进行了交流。

二、我们的分析与判断1. 09 年5 月银泰股份完成资产重组,京基投公司为第一大股东,银泰投资列第二2009 年3 月19 日,银泰增发方案获得中国证监会有条件通过; 4 月9 日,完成股权过户;4 月底,收购项目公司股权完成交割;5 月13 日,公司2009 年第二次临时股东大会审议通过董事会换届选举的议案;公司董事会、监事会七届一次会议召开,董事监事高管全部到位;目前,公司管理总部已迁至北京;为适应公司作为房地产上市公司的发展需要,公司已调整了内部组织架构和薪酬体系。

2. 大股东京投公司为国有独资公司,近期负责轨道交通投资及建设(1)定向增发之后,北京基础设施投资公司(京投公司)成为公司第一大股东。持股比例29.81%。北京市基础设施投资有限公司是由北京市国有资产监督管理委员会出资并依照《公司法》成立的国有独资公司,承担北京市基础设施项目的投融资和资本运营,近期以北京市轨道交通投融资及线网管理为主。 截至2008 年末,京投公司注册资本271.73 亿元,总资产921.74 亿元,净资产517.91 亿元。截至2008 年底,京投公司投资的北京轨道交通项目及其他基础设施投资项目,累计投资额达541 亿元,累计落实资金超过1600 亿元。京投公司一直研究并推动北京市轨道交通沿线资源开发业务,提出“轨道+土地”的市场化运作模式,通过对轨道交通沿线土地一级开发、房地产开发和地下空间开发的统筹规划,以推动轨道交通建设与沿线土地开发的协同发展。

(2)目前,京投公司拥有已运营线路1 号线、2 号线、5 号线、八通线、13 号线、10 号线一期、机场线、奥运支线等8 条线路共200 公里,日均客运量400 多万人次。此外,京投公司还负责北京地铁4 号线、6 号线、7 号线、8 号线二期、9 号线、10 号线二期、14 号线、15 号线、大兴线、亦庄线、房山线、昌平线、西郊线等13 条城市轨道交通新线建设,将逐步实现2010 年通车300 公里、2012 年420 公里、2015 年561 公里的目标。

(3)京投公司目前拥有地铁沿线土地一级开发项目五个,未来银泰股份有可能通过二级土地市场获取这些项目进行开发。按照北京市政府对土地一级开发利润率的规定,竞投公司参与的这些土地一级开发利润率不超过成本的8%。

土地之后进入二级市场进行招拍挂,银泰股份提前做好土地摘牌的准备工作,考察项目的回报率符合股东要求后,通过二级市场获取土地。后续项目开发由银泰股份负责。

银泰股份参与二级市场摘牌的优势在于:1)信息优势,对大股东开发的项目非常了解;2)土地大多为京投公司与区域政府合作,后续有可能带条件出让,银泰摘牌的可能性较大;3)银泰依托于大股东的轨道开发经验和优势,对轨道沿线物业的开发有可能比其它公司做的更好。风险在于:1)银泰股份在地铁沿线拿地比较受制于大股东的一级开发,对公司土地储备的扩充和开发进度造成了一定程度的制约。2)这些一级开发项目未来的盈利情况仍有待进一步考证。3)现行土地制度下,银泰股份不一定能通过招拍挂拿到这些一级开发的土地;4)京投现有一级开发多集中在北京郊区新增地铁站点周围,银泰股份在轨道交通其他站点及沿线拿地并不具备突出的优势。

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