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京投银泰:项目拓展顺利,积极做大资产规模

发布时间:2011-11-07    研究机构:天相投资

业绩概述。2011年前三季度,公司实现营业收入12.12亿元,同比增长413.09%;营业利润1.84亿元,同比增长40.14%;

归属母公司净利润1.30亿元,同比增长16.84%;实现基本每股收益0.18元。

项目拓展顺利。1)、海南陵水香水湾项目。2011年4月,公司通过对陵水骏晟房地产开发有限公司(项目公司)增资参与海南陵水项目的开发,增资完成后公司将持有项目公司55%股权。该项目位于海南省陵水县香水湾旅游度假区内,宗地总建设用地面积27.07万平米,地上总建筑面积约19.53万平米,另需代建公共绿地和广场4.48万平米,初步计划将项目开发为面向中高收入阶层的中高端度假休闲项目。

2)、增资京投快线上林湾项目。2011年9月,全资子公司京投置地通过向项目公司增资,使其在京投快线上林湾项目的持股比例由40%上升至85%。3)、鄂尔多斯市东胜区两宗用地。2011年9月,控股子公司鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司(公司占51%)以3027.82万元和2259.18万元,分别取得东胜区两宗住宅商服用地使用权,土地总面积4.01万平米,其中住宅用地3.20万平米,商服用地0.80万平米,上述两地块北接公司泰悦府项目。2010年公司在取得泰悦府项目时,便已计划取得上述东胜区土地。4)、与大股东合作首获北京地铁上盖项目。2011年9月,公司与大股东京投公司联合北京万科以33.51亿元的价格取得北京市丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建公共租赁房)国有建设用地使用权。

地块建筑面积62.92万平米,其中:可出让建筑面积29.21万平米。公司、京投公司、北京万科的计划持股比例为15%、35%、50%。5)、收购无锡嘉仁花园项目剩余股权。2011年9月,公司通过收购无锡嘉仁花园项目剩余49%股权,从而将完全拥有该项目权益。

拥有大股东支持,积极做大资产规模。公司自重组以来,大股东京投公司就对其给予了极大的支持。1)、资金支持。公司目前规模较小,项目大多处于开发前期,资金压力较大。

根据相关协议,大股东京投公司将以不超过12%的年利率,向公司或双方合作的项目公司提供资金。大股东的持续支持不仅有助于缓解公司目前扩张所带来的资金压力,更有助于公司在目前市场低迷时,获取更多的优质项目。2)、合作开发项目。郭公庄项目不仅是公司与大股东首次合作开发,而且是公司首次获得的地铁车辆段上盖项目,从相关媒体报道来看,该地块的招标底价为31.735亿元,公司溢价率仅为5.6%。通过与大股东合作开发项目,不仅有助于公司有望突破资金瓶颈,同时由于在目前北京土地市场大多采用招标方式竞拍下,凭借大股东在轨道物业开发的丰富经验,合作开发将有助于提高获取项目的能力。公司2011年计划获得的车辆段上盖项目还有平西府、六里桥等。尽管目前公司在郭公庄项目中仅计划占15%的权益,但考虑到大股东对的支持,待公司规模扩大后,预计未来权益仍将有望提高。3)、合并报表范围继续扩大,资产规模扩大。2011年继半年报将海南陵水香水湾项目公司、京投阳光上林湾项目公司、京投万科新里程项目公司纳入合并报表范围后,三季报再次将无锡嘉仁花园项目纳入合并报表范围。目前除了上海礼兴酒店项目公司未并表外,公司其余项目(除重组之前就有的宁波钱湖国际项目和杭州海威项目外)均已采用并表处理。对于上海礼兴酒店项目,公司未来仍可能将其实际控股的107酒店项目纳入合并报表范围。期末公司总资产为98.42亿元,较期初增长15.28%,未来随着新项目拓展和现有项目开发的深入,公司将有望快速做大资产规模。

盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.46元和0.67元,按最近收盘价5.92元计算,对应的动态市盈率分别为13倍和9倍,考虑到公司大股东在北京轨道物业方面的优势,以及其对公司的支持,公司未来有望实现快速发展,维持“增持”投资评级。

风险提示。公司现有项目大多处于开发建设期;以及参股的酒店项目下半年试营业,由此导致的运营成本以及开办费摊销等都将对公司业绩产生不利影响。2011年业绩在较大程度上依靠出售金融资产和联营公司贡献的投资收益。若投资收益不达预期将对业绩产生不利影响。

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