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京投银泰:投资收益下降影响利润增长

发布时间:2011-08-30    研究机构:天相投资

业绩概述。公司2011年上半年实现营业收入10.36亿元,同比增长611.50%;营业利润1.96亿元,同比增长32.64%;归属母公司净利润1.43亿元,同比增长15.58%;实现基本每股收益0.19元。

投资收益下降影响利润增速。上半年公司实现投资收益-652.58万元,而上年同期由于确认联营企业投资收益、出售奉化置业等原因,实现投资收益1.77亿元。投资收益的下降是公司利润增速大幅小于收入增速的主要原因。报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.26亿元,同比仍增长194.09%。

项目进展:1)、新增海南陵水香水湾项目。2011年4月,公司拟与北京骏晟汇通置业投资有限公司、北京桓裕置地投资管理有限公司通过共同对陵水骏晟房地产开发有限公司(项目公司)增资的方式参与海南陵水项目的开发,增资完成后公司将持有项目公司55%股权。该项目位于海南省陵水县香水湾旅游度假区内,东南面向大海,东北紧邻红磡香水湾项目,北侧为本项目港尾村村庄整合整体搬迁安置工程用地,西南为红磡项目待开发五星级酒店用地及已投入使用的红磡高尔夫球场。项目宗地总建设用地面积27.07万平米,地上总建筑面积约19.53万平米,另需代建公共绿地和广场4.48万平米,初步计划将项目开发为面向中高收入阶层的中高端度假休闲项目。2)、现有项目进展。京投快线阳光花园项目住宅部分除部分尾房外已交付,商业部分预计下半年交付使用;湖南京投银泰武广国际城项目住宅部分一期工程、鄂尔多斯泰悦府项目、京投快线上林湾项目及京投万科新里程项目已进入建设阶段。

拥有大股东支持,有望逆势扩张。1)、负债水平提高,但财务无忧。公司目前规模较小,项目大多处于开发前期,资金压力较大,期末剔除预收款项后的资产负债率为73.45%,较期初提高近8个百分点。根据相关协议,大股东京投公司将以年利率不超过12%的,向公司或双方合作的项目公司提供资金。2)、合作开发项目,突破资金瓶颈。未来公司将通过与大股东合作开发项目,从而突破资金瓶颈。目前北京土地市场大多采用招标方式竞拍下,凭借大股东在轨道物业开发的丰富经验,合作开发将有助于提高公司获取项目的能力。

2011年公司将全力获取包括郭公庄、平西府、六里桥在内的车辆段上盖项目。3)、做大资产规模。公司与北京万科合作设立项目公司(公司持股50%),负债开发房山区长阳水碾屯村项目(京投万科新里程),由于公司在项目公司董事会中占半数以上,从而对该公司采用成本法核算,并将其纳入合并报表范围。与北京星泰合作设立项目公司(公司持有40%),负责开发房山区长阳3号地块(京投快线上林湾),由公司负责项目公司的财务及经营,且董事会中占半数以上,从而对该公司采用成本法核算,并将其纳入合并报表范围。目前除了上海礼兴酒店有限公司和无锡嘉仁未并表外,公司其余主要项目(除重组之前就有的宁波钱湖国际项目和杭州海威项目外)均已采用并表处理。期末公司总资产为90.28亿元,较期初增长5.74%。未来随着项目开发的深入,公司将有望快速地做大资产规模。

盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.48元和0.67元,按最近收盘价7.63元计算,对应的动态市盈率分别为16倍和11倍,考虑到公司大股东在北京轨道物业方面的优势,以及其对公司的支持,公司未来有望实现快速发展,维持“增持”投资评级。

风险提示。公司目前规模较小,开发项目大多处于建设期;以及参股的酒店项目预计下半年试营业,由此导致的运营成本以及开办费摊销等都将对公司业绩产生不利影响。2011年业绩在较大程度上依靠出售金融资产和联营公司贡献的投资收益。期末公司仍拥有650万股海通证券、270万股宁波银行和264.5万股交通银行,三者的初始投资成本仅为740.71万元、270万元和442.75万元。

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