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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-02-12    研究机构:方正证券

【方正地产】本周观点:

1)节后首周交易不旺

本周成交量较春节一周明显回暖,但较节前一周仍略有下降。从月度环比数据看,新房一二线成交量下滑明显,三线上升3%,其中安庆(196%)、芜湖(95%)、三亚(57%)、温州(39%)上升明显;二手房一、二、三线均呈下滑趋势。从新房和二手房的月度同比数据看,三线城市成交面积上升4%、26%,而一二线城市新房和二手房成交面积均下降。

对于2017年销售,我们认为存在压力(预计商品房销售面积同比-10%),压制面在于调控后短周期进入下行通道,热点城市成交量将继续回落;支撑面在于三四线城市政策友好,有助于改善性需求释放,同时棚改货币化和鼓励农民进城置业,创造实实在在需求。对于中长期销售,我们依旧认为,行业空间值得期待。城镇化、人口区域流动、家庭小型化、改善性需求、拆迁折旧需求、资产荒下的资产保值需求等,都会对住房需求形成支撑。我们预测,未来5年商品住宅需求总量不会大幅减少,将维持在13亿平左右;但因为需求释放会受到市场情绪和政策的影响,实际销售量会具有短周期波动。

2)房贷收紧,利率折扣减少

春节后,全国多个城市首套房贷利率门槛调高。北京多家银行将二套房贷款最高年限,从30年调低至25年;自本周起,北京利率指导要求首套房贷款利率不能低于9折。杭州部分银行首套房利率提升至95折。广州房贷利率由目前的基准利率优惠85折提高到9折以上。重庆部分银行取消85折优惠,执行4.9%的基准利率。天津多家银行由85折上调至9折,光大银行和兴业银行等上调至95折。青岛、大连、珠海首套房的利率全面或部分调整为9折。

央行上调MLF、SLF利率,频繁开展逆回购,持续收紧流动性,加上央行提出,商业银行第一季度新增住房贷款总量及增速要低于2016年第四季度,资金面临结构性紧张。我们认为,在降杠杆防风险、控制房价不上涨的背景下,流动性收紧向房贷利率传导,短期内基准利率难以上调,而是采取利率折扣减少的方式,更多热点城市会受到影响,三四线和高库存城市有望保持宽松。

3)老主题新意义,京津冀合作升级 2月4日,北京通州、天津武清、河北廊坊(简称通武廊)三地在通州签署了《推进通武廊战略合作发展框架协议》,提出要打破“一亩三分地”,种好“通武廊”试验田,意味着三地全面协同合作正式开启,京津冀一体化迎来实质性推进阶段。 《协议》提出八个方面的明确合作路线措施:加强顶层规划对接、构建便捷高效交通网络、促进生态环境保护、提升产业协作水平、搞好大运河保护开发、深化科技创新和人才合作、加快公共服务统筹发展、强化组织推动。通武廊一体化获得进展后,经验有望在京津冀推广,为京津冀一体化奠定基础。另一方面,作为京津冀一体化的重要载体之一,通州建设超预期,我们认为,随着北京市政府搬迁、配套设施产业转移、百万人口流入,通州板块将有实质性利好。

京津冀一体化从2014年2月上升为国家重要战略以来,获得稳步推进,每年全国“两会”都是重要议题,“两会”也成为京津冀概念股的时间窗口。我们认为,今年两会期间,京津冀仍将是重要议题,通州板块概念和大北京概念股值得关注。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146);第二类,在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股,如在北京拥有大量稀缺资源储备,北京土地变性上市先驱的首开股份(600376);北京轨交物业王者京投发展(600683)(600683),北京棚改第一股北京城建(600266)。 除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

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