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方正证券房地产数据周报

发布时间:2017-01-15    研究机构:方正证券

【方正地产】本周观点:

1)成交热度回升,一月整体仍下滑

本周新房、二手房成交量较2017年首周全面回升,但月度数据显示1月整体成交量环比、同比仍呈下滑趋势。本周新房一二三线成交量均不同程度回暖,样本城市中一线4城均上涨,二线11城(共16城)上涨,三线25城(共37城)上涨,其中福州(1175%)、南京(106%)、海口(74%)、南宁(64%)上涨幅度较大,部分热点城市如宁波(-64%)、武汉(-33%)、杭州(-15%)持续降温。本月,新房、二手房成交量仍呈下滑趋势,一二线城市环比同比持续回落,三线城市整体环比下降,同比有所提升。

我们认为,新房成交难言企稳,2017年房地产销售回落是大概率事件。重点监控的热点城市调控后成交缩量,房价走稳或小幅回调;三线城市在政策持续友好下,销售保持量增价格小幅上涨,去库存效果良好,后续库存能否持续去化关键在于地方政府控制土地出让节奏;地级市层面,中心城区的库存并不高,去库存形势较为严峻的在下属的县级城镇。整体销售回落原因有三:第一,纵向看当前成交量仍处于较高水平;第二,调控后成交量仅出现2个月回调,16年12月热度再次回升,短周期下行周期并未结束;第三,短期调控继续,热点地区限购扩围限贷收紧,明年货币政策稳健中性,当前房贷首付比例和利率水平降无可降(热点区域调控收紧),政策面支持短周期继续下行。

2)深度调研,厘清重庆房地产市场的三个问题

我们组织了重庆房地产市场深度调研,厘清重庆房地产市场的三个问题——过去为什么滞涨,近期异动的原因,现在是否入市。观点如下。

重庆房价过去7年只涨20%-40%,得益于供需两端共同作用。在供给端:第一,得益于地票制度(累计供应17万亩额外的城镇建设用地指标)、土地储备制度(2003年低成本收储40万亩土地,每年放出2万亩,8大投统一执行政府土地一级开发和储备职能);土地供应非常有弹性,土地供需比一直维持在供略大于求的状态,楼面价也维持在2000元以下,成功将低价控制在房价1/3以内。第二,重庆直辖后城区面积大幅扩张,2001年重庆主城区建成面积200万平方公里,但到2014年底达721万平方公里,2011年设立的两江新区规划面积相当于再造两个重庆。第三,重庆多中心、组团式的城市发展格局,各区均有自己的核心商圈,以此为中心发展经济和房地产市场。第四,保障房建设使低端居住需求有保障,截止2016年各类保障房建设完成超70万套,分配入住36.8万套。在需求端,第一,重庆市产业结构仍以汽配等传统中低端制造业为主,居民收入水平较低;第二,由于产业结构、收入水平和居住环境等原因,重庆主城区的人口吸引能力有限,主要是吸收本省区县乡镇的中低收入人群,对高收入人群吸引能力不够;第三,居住性需求有保障、投资投机性需求不足,重庆房产无论是从房价收入比、还是居民购房目的看,均基本体现居住属性而非投资属性,有利于购买力平稳释放和新房市场稳定。

重庆房地产市场从今年9月底开始量价齐升,热点区域的江北、渝北和渝中区域房价上涨较快,热点楼盘涨幅超50%。主要是因为投资投机性需求的集中释放,也带动小部分本地刚需和改善性需求恐慌入市。我们认为,资产荒下全国资金跨区域寻找投资标的,优质房产是高安全受益稳定的标的,重庆以良好的发展和规划前景、较低的房价水平、较高的租售比,在热点城市限购后受到投资溢出效应的影响。

当前,我们对重庆房地产的看法是,中长期看好、短期谨慎;自住择机入市、投机暂时止步。中长期看好的主要原因是:A.经过快速发展,重庆向北发展的基本格局已定,好的地段土地资源不多,从近期热点地区地价快速上涨可见一斑B.重庆房价均价仍不到8000,良好的居住环境,快速发展的城市规划和配套C.随着经济发展,重庆人口吸引能力在增强,外地求学务工人员返渝意愿增加D.基于土地财政、税收、经济发展角度,政府也希望房地产市场能够良好发展。短期和投资谨慎的原因主要是:A.当前问责制和中央严控房价的背景下,重庆政府对投资投机拉高房价的态度是坚决打击的,如果楼市高烧不退,后续不排除进一步政策收紧B.房产税政策,目前进一步收严,对“无工作、无企业、无户籍”的外地人不予房贷,新购首套房开始征收房产税,无免征面积。C.整体看,重庆广义库存仍较高,政府手中有近15万亩低价土地可释放,也还有近35万套保障房未分配D.二手房市场不够活跃,重庆新房和二手房成交比在3:1,房产流动性还有待提升。热点楼盘当前多处于捂盘提价状态,随着投资潮退热,价格可能出现小幅回调。整体而言,重庆房价不会回落至2014年水平,中具有规划利好的区域中长期具有保值增值功能,看好北部区域。

3)土地供应更富弹性,开发投资不悲观

本周,国家发改委公开表示考虑到有一亿人要进城,棚户区改造的货币化安置应该和城镇化过程中消除三四线城市库存结合起来。我们认为长效机制破冰,“人地挂钩”推行,人口流入的热点城市地方政府将改变“量出为入”供地思维,增加建设用地供应;同时,供地市场化改革将增加存量土地流动性,盘活城市闲置和低效用地。二线和强三线土地供应将更有弹性,房地产地区分化的一致性预期下,房企卡位重点城市产生对一二线和强三线土地购置的强烈需求,这一趋势将继续延续。我们认为2017年房地产投资增速不悲观,利用基本结构法、细项结构法和地区结构法三种方法预测房地产开发投资增速,其预测范围为1%到3%,且接近3%的概率更大。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146);第二类,在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股,如在北京拥有大量稀缺资源储备,北京土地变性上市先驱的首开股份(600376);北京轨交物业王者京投发展(600683)(600683),北京棚改第一股北京城建(600266)。 除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

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