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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-01-07    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌0.97%,沪深300指数上涨1.51%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房上升23%,二手房下降2%;二线城市新房下降1%,二手房下降31%;三线城市新房上升12%,二手房下降15%。本周观点:

1)开年首周新房回暖,二手房仍处寒冬

本周,日均新房二手房成交面积周度环比:整体(11%,-12%),一线(23%,-2%),二线(-1%,-31%),三线(12%,-15%);截止1月5日,1月成交量日均新房二手房成交面积月度环比:整体(-23%,-21%),一线(-18%,-19%),二线(-29%,-21%),三线(-23%,-26%)。

本周二手房成交量仍处寒冬,一二三线成交量均出现下滑,而新房市场稍显回暖,一线城市成交量环比升高;二线城市小幅下降,苏州(-29%)、武汉(-25%)等热点城市环比下降,其他七个样本二线城市(7/16)环比上升;三线城市中无锡(64%),安庆(69%)等销售面积持续上升。从月度数据看,1月整体成交新房一二三线、二手房一二三线均初显回落。

样本城市新房2015年日均成交2.26万平,2016年1-9月份日均成交量2.55万平,调控之后截止1月初,日均成交量下降为2.25万平,纵向看仍处于较高水平。从不同级别城市看,一线城市16年10月-17年1月初日均成交2.93万平,低于2015年3.35万平,也低于2016年1-9月3.48万平;二线城市2.60万平,仍高于2015年2.34万平,低于调控前2.97万平;三线城市1.23万平,大幅高于2015年0.90万平,也高于调控前的日均成交1.19万平。

结合数据和我们之前的调研来看,重点监控的热点城市调控后成交缩量,房价走稳或小幅回调;三线城市在政策持续友好下,销售保持量增价格小幅上涨,去库存效果良好,后续库存能否持续去化关键在于地方政府控制土地出让节奏;地级市层面,中心城区的库存并不高,去库存形势较为严峻的在下属的县级城镇。我们依旧认为,新房成交难言企稳,后续可能继续震荡下行(特别是二线城市)。原因主要有:第一,纵向看当前成交量仍处于较高水平(详细数据见下文);第二,调控后成交量才出现2个月回调,短周期下行周期并未结束;第三,短期调控继续,热点地区限购扩围限贷收紧,明年货币政策稳健中性,当前房贷首付比例和利率水平降无可降(热点区域调控收紧),政策面支持短周期继续下行。

2)需求供给双管齐下,居住属性日益凸显

本周,西安再次强调本市及非本市户籍居民家庭,在城六区范围内只能新购一套住房(含新房、二手房),经核查通过后,方可办理合同网签手续;北京2017年将新增1.5万套自住房供地,价格比市场低30%,五年内不得上市,上市后收益30%上交财政;深圳将大幅提高保障房配建比例,十三五期间配建662万平米,较十二五提高133%,至2020年可提供300万平米人才住房、保障性住房。

我们认为,调控政策仍可能继续收紧,以打压炒房投机心态,政策主要包括需求端的限购限贷、规范消费、减少税费优惠及补贴;供给端的控制“地王”、规范开发商销售行为、规范中介行为。这些措施主要通过三个渠道作用房地产市场:一是直接减少信贷资金流向投资投机性购房,二是减少市场主体间的信息不对称,三是改变买卖双方对短期内市场走向的预期。

无论是短期调控,还是长效机制,目的在于促使房地产平稳发展,而非对产业进行打压。我们仍然坚持,房地产长期看人口,根本在供需,无论是从城市化空间、居民住房条件改善看,房地产需求端中长期仍有空间。中长期仍然看好具有人口持续流入或结构优化、产业升级经济有活力、交通教育等配套不断完善的地区。

3)国改混改逐步落地,大型房企未来可期

本轮国改混改始于2013年,2016年逐步落地,当前国资委下能源、燃气、港口、水务等业务整合较快,而地产平台依然多且分散,房地产业将成为国企改革下一个重点整合领域。“做强”成为国企改革首要任务,深圳国企深深房A引入恒大地产进行战略重组,重庆渝富转型资本运营公司,四川组建金控集团,亿达中国2016年5次跟国资企业(首开股份、成都工投集团、湖北联投集团、中国铁建地产和保利集团)开展战略层面合作。国企改革‘1+N’框架体系基本形成,中央多次强调,要理直气壮地做强做优做大国企,着力创新体制机制,加快建立现代企业制度,发挥国有企业各类人才积极性、主动性、创造性,激发各类要素活力。

我们认为,国企改革将加速房地产行业集中度提升进程,看好地方国资背景房企,作为资源整合平台,竞争优势和市场份额提升,资源股属性有望进一步加强。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146);第二类,在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股,如在北京拥有大量稀缺资源储备,北京土地变性上市先驱的首开股份(600376);北京轨交物业王者京投发展(600683)(600683),北京棚改第一股北京城建(600266)。 除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

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