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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-01-01    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌0.15%,沪深300指数上涨0.08%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房上升23%,二手房下降22%;二线城市新房下降5%,二手房上升2%;三线城市新房上升12%,二手房下降2%。本周观点:

1)12月成交收官,静待继续降温

本周,日均新房二手房成交面积周度环比:整体(3%,10%),一线(23%,22%),二线(-5%,2%),三线(12%,-2%);截止12月29日,12月成交量日均新房二手房成交面积月度环比:整体(13%,-14%),一线(9%,-20%),二线(9%,-14%),三线(21%,3%)。

本周新房、二手房成交量整体回暖,新房市场中一线城市除北京(-7%)继续下行,其余三市量价环比升高;二线城市整体下滑,除宁波(69%)、南京(39%)、福州(162%)、昆明(85%)环比上升,其他六个样本二线城市均环比下降;三线城市中无锡(64%)和安庆(64%)销售面积上升。从月度数据看,12月整体成交以新房反弹、二手房继续回落收官。其中,新房一二三线成交量反弹,二手房一二线继续回落,三线微幅上升。本周,济南扩大限购范围,要求本地人限购2套房,外地人限购1套且购房需缴满2年社保(或个税);规定竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金;规划12层以下住宅单体主体结构完工后,12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后,方可办理商品房预售许可;对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。

我们依旧认为,新房成交难言企稳,后续可能继续震荡下行(特别是二线城市)。原因主要有:第一,纵向看当前成交量仍处于较高水平(详细数据见下文);第二,调控后成交量才出现2个月回调,短周期下行周期并未结束;第三,短期调控继续,热点地区限购扩围限贷收紧,明年货币政策稳健中性,当前房贷首付比例和利率水平降无可降(热点区域调控收紧),政策面支持短周期继续下行。

样本城市新房2014、2015年成交分别为57.9万平、67.6万平,2016年1-9月份日均成交量77万平,调控后下降,1月-12月下旬降为74.6万平,纵向看仍处于较高水平。从不同级别城市看,一线城市1月-12月下旬日均成交13.4万平,介于2014年10.9万平和2015年14.5万平之间;二线城市39.8万平,仍大幅高于2014年32.6万平和2015年34万平;三线城市21.4万平,也大幅高于2014年14.4万平和2015年19万平。

2)行业集中度大幅提升,黑马异军突起

本周,克瑞尔公布了2016年中国房企销售金额、销售面积排行榜,销售金额前10、前20、前50的门槛达1100亿、647亿和310亿,较2015年分别提升52%、81%和58%;销售面积前10、前20、前50的门槛达727万方、475万方和238万方,较2015年分别提升26%、33%和46%。2016年销售金额集中度大幅上升,前10、前50、前100同比上升1.3%、2.5%和3.9%,而销售金额前200的房企集中度达51.8%。

同时,千亿级房企由七家扩展为十二家,融创、华夏、绿城、华润、金地五家房企通过收并购等方式从时间空间上多维度提升规模。2016年房企黑马不断涌现,华发排名提升50位,鲁能提升25位,中南提升19位,新城、首开、旭辉和鲁能首次进入前20,中南首次进入前30,华发、融侨、蓝光、中梁、佳兆业、路劲基建首次进入前50。

我们认为,行业集中度将持续提升,大型房企掌握优势资源,享受品牌红利,将逐步扩大规模,逆势表现抢眼。而行业中黑马将异军突起,其利用优质土地储备和精简的管理模式,在一众中小房企中脱颖而出。

3)2017年投资,可以乐观点

当前,对2017年房地产销售回落已达成共识,但对房地产投资增速分歧较大。我们认为2017年房地产投资增速不悲观。在此前策略会基础上,我们提出三种方法对房地产投资进行解构,分别是1.基本结构法,2.细项结构法,3.地区结构法。三种方法预测结果:2017年房地产开发投资增速分别2.6%、2.9%和3%;2016年为5.9%。基于此,2017年房地产投资增速范围1-3%,接近3%概率更大。

有观点认为,外部融资收紧和地王潮持续,可能制约2017年的房企投资。我们建立房企资金缺口模型,发现房企2016年资金面改善,主要得益于销售回款增加,外部融资贡献并没有市场普遍认为的那么高。当前,很多房企销售款未转化为土地款,屯粮而兵马未动。2017年,外部融资收紧对部分房企形成压力,但房企资金足以支撑未来1年开发投资需求。

在房地产投资中,土地购置费有可能出现超预期。当前,二线和强三线土地供应缺乏弹性,是制约土地购置费重要原因。得益于两个政策红利,热点城市土地供应将更有弹性。一是“人地挂钩”推行,人口流入城市供地指标增加;二是“盘活城市闲置和低效用地”,供地市场化改革增加存量土地流动性。房地产行业集中度提高,将增加项目并购,也将支撑土地购置费。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146);第二类,在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股,如在北京拥有大量稀缺资源储备,北京土地变性上市先驱的首开股份(600376);北京轨交物业王者京投发展(600683)(600683),北京棚改第一股北京城建(600266)。 除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

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