移动版

方正证券房地产数据周报

发布时间:2016-12-24    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌2.36%,沪深300指数下跌1.03%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降20%,二手房下降29%;二线城市新房上升8%,二手房上升6%;三线城市新房上升9%,二手房下降4%。本周观点:

1)成交分化,一线继续走弱二线有所反弹。

本周日均新房二手房成交面积周度环比:整体(3%,-14%),一线(-20%,-29%),二线(8%,6%),三线(9%,-4%);截止12月22日,12月成交量日均新房二手房成交面积月度环比:整体(11%,-14%),一线(8%,-20%),二线(9%,-15%),三线(16%,4%)。

本周新房成交量整体回暖,其中一线城市北京(-40%)、上海(-20%)、广州(-19%)降温明显,深圳(18%)回暖;二线城市反弹明显,杭州(74%)、苏州(27%)、长春(43%)和青岛(17%)回暖;三线城市中岳阳(227%)和韶光(210%)销售面积快速增长。从月度数据看,新房一二三线成交量持续升温,二手房整体下滑、仅三线小幅上升。我们依旧认为,新房成交难言企稳,后续可能继续震荡下行(特别是二线城市)。原因主要有:第一,纵向看当前成交量仍处于较高水平(详细数据见下文);第二,调控后成交量才出现2个月回调,短周期下行周期并未结束;第三,短期调控继续,长效机制控房价有望破冰,明年货币政策稳健中性,当前房贷首付比例和利率水平降无可降(热点区域调控收紧),政策面支持短周期继续下行。样本城市新房2014、2015年成交分别为57.9万平、67.6万平,2016年1-9月份日均成交量77万平,调控后下降,1月-12月下旬降为74.5万平,纵向看仍处于较高水平。从不同级别城市看,一线城市1月-12月下旬日均成交13.4万平,介于2014年10.9万平和2015年14.5万平之间;二线城市39.8万平,仍大幅高于2014年32.6万平和2015年34万平;三线城市21.3万平,也大幅高于2014年14.4万平和2015年19万平。

2)调控再升级,住房回归居住属性。

本周,浙江嘉善、湖北武汉和河南郑州三地调控政策再次升级。嘉善暂停向拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新房;武汉扩大限购范围,新增东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域;郑州认房又认贷,扩大限购条件外地人买房需缴满2年个税或社保,并将180平米以上房型也纳入限购范围。周内,包括人民日报在内的多家党媒“再谈房子不是用来炒的:综合施策让炒房者知难而退”,要实现“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的目标;北京市委书记强调,加强房地产市场调控,以解决群众的基本住房需求为出发点,维护房价平稳。

中央经济工作会议强调住房将回归居住属性,减少金融属性,防范资产风险。结合数据来看,部分二线城市(如昆明、长春、武汉、宁波、无锡等)成交量尚未出现明显下降,部分热点二线和强三线房价上涨压力犹存。从我们本周调研的情况看,直接问责制下地方控制新房房价上涨的压力陡然增加,热点地区政府已经做好政策预案,能针对市场行情随时推出调控政策,因此,短期内调控政策可能继续收紧,打压炒房投机心态。主要包括需求端的限购限贷、规范消费、减少税费优惠及补贴;供给端的控制“地王”、规范开发商销售行为、规范中介行为。这些措施主要通过三个渠道作用房地产市场:一是直接减少信贷资金流向投资投机性购房,二是减少市场主体间的信息不对称,三是改变买卖双方对短期内市场走向的预期。

无论是短期调控,还是长效机制,目的在于促使房地产平稳发展,而非对产业进行打压。我们仍然坚持,房地产长期看人口,根本在供需,无论是从城市化空间、居民住房条件改善看,房地产需求端中长期仍有空间。中长期仍然看好具有人口持续流入或结构优化、产业升级经济有活力、交通教育等配套不断完善的地区。

3)三四线棚改和农民买房红利释放,北京中心城区呈大户型化。

本周我们调研了中原省会Z市、地级市M市。发现:A.核心二线城市前期房价上涨迅速,调控的效果明显,短期内量缩价平。B.三四线去库存政策中,农民首套房补贴和棚改货币化的效果显著,基本验证我们首提并一直强调的“棚改和新增城镇人口红利稳定释放”的观点。C.三线城市在政策持续友好下,销售保持量增价稳,去库存效果良好,后续库存能否持续去化关键在于地方政府控制土地出让节奏。D.地级市层面,中心城区的库存并不高,去库存形势较为严峻的在下属的县级城镇。

本周我们也调研了北京中心城区的新房市场。发现:北京中心城区的楼盘已出现大户型化,体现在单价低于10万、总价低于1000万的新房售罄,在售的多为单价高于10万、总价高于1000万的高端盘。高端盘销售中,贷款占比仅20%,全款(包括分期)占比近80%;在北京,房产依然是高净值人群配置资产的重要途径。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146);第二类,在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股,如在北京拥有大量稀缺资源储备,北京土地变性上市先驱的首开股份(600376);北京轨交物业王者京投发展(600683)(600683),北京棚改第一股北京城建(600266)。除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

申请时请注明股票名称