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房地产行业:长效机制是新一轮地产周期的起点

发布时间:2016-12-17    研究机构:方正证券

事件:

中央经济工作会议定调房地产:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

点评摘要:

1.房地产不再作为稳增长的手段,长短结合解决高房价问题

高房价不仅涉及城市发展理念、中央地方财权分配、国有土地供应体制,也与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。高房价是市场效率与公共利益失衡的直接体现。解决高房价问题,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,政策工具长短结合,长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格,解决高房价问题就是防风险。

2.短期加强市场监管,消除“恐慌性”购房预期

短期内将继续加强监管和调控,主要包括:需求端的限购限贷、规范消费、减少税费优惠及补贴;供给端的控制“地王”形成、规范开发商销售行为、规范中介行为。这些措施主要通过三个渠道作用房地产市场:一是直接减少信贷资金流向投资投机性购房,二是减少市场主体间的信息不对称,三是改变买卖双方对短期内市场走向的预期。

3.长期依靠长效机制,稳定购房预期,防止市场大起大落

长效机制的目标,是使住房回归居住属性,减少金融属性,防控资产风险。1)坚持差别化信贷:继续支持首套房,坚决打击首付贷、消费贷,严防资金非法借道进入房地产;2)落实地方政府责任,增加土地供应,其中二线城市土地供给弹性增加, 一线城市鼓励和支持存量土地挖掘;3)特大城市加快疏解部分城市功能,发展轨道交通,带动周边中小城市发展;4)鼓励租房,推动住房消费观念转变,加快房屋租赁立法、鼓励租赁企业发展;5)加强市场监管,并制度化常态化:加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

4.聚焦资源股,维持行业推荐评级

2017年,房地产市场将继续分化,行业集中度将迅速提高。在热点区域有拿地优势或有优质存量项目的资源股将获益。这些公司将不断享受价值重估增值、行业集中度提升和产业资本增持并购的红利。

重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146);第二类,在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股,如在北京拥有大量稀缺资源储备,北京土地变性上市先驱的首开股份(600376);北京轨交物业王者京投发展(600683)(600683),北京棚改第一股北京城建(600266)。除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

风险提示:

楼市超预期调整调整、长效机制推进不达预期、短期调控超预期扩大

申请时请注明股票名称