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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-12-11    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌3.32%,沪深300指数下跌2.00%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降8%,二手房下降10%;二线城市新房上升4%,二手房下降2%;三线城市新房下降18%,二手房上升3%。本周观点:

1)整体成交继续回落,二线新房第二周反弹。

本周日均新房二手房成交面积周度环比:整体(-3%,-5%),一线(-8%,-10%),二线(4%,-2%),三线(-18%,3%);截止12月8日,12月成交量日均新房二手房成交面积月度环比:整体(6%,-15%),一线(13%,-18%),二线(6%,-18%),三线(2%,4%)。

本周新房成交量整体继续小幅回落,其中一线城市除北京(71%)以外均继续下滑,二线城市连续第二周出现小幅反弹,三线城市下滑明显(惠州、东莞、无锡、青岛分别为-14%、-52%、-41%、-8%)。从月度数据看,新房一二三线成交量均出现回升,二手房整体下滑、仅三线小幅上升。我们认为,虽然不排除个别城市出现超跌反弹,但随着定点调控严防房价上涨继续,整体仍处于震荡下行的过程,12月销售难以出现大幅回升。维持小周期加速回落、四季度销售显著承压的判断。

2)长效机制重提,稳定购房预期。

12月9日召开的政治局会议强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。刺激楼市稳增长,房价快速上涨、房产金融属性不断增强,不利于民生,也产生金融风险。限购限贷的调控措施只能推迟需求,无法从根本上平衡供需。此次政治局会议重提长效机制,增加土地供应(一线没有弹性,主要是二线和强三线)、推进房地产税立法和改革、建立多层次住房保障体系等配套措施预期升温。我们认为,行政控制稳定短期价格,同时长效机制稳定购房预期,大概率是明年房地产调控总思路,将在十九大以前切实稳定房价。

3)坚守价值,资源股守正出奇。

北京“十三五土地资源整合利用规划”发布,到2020年建设用地总规模控制在3720平方公里以内,严控新增建设用地,减少中心城区尤其是五环内新增用地供应。我们认为:一线城市由于城市规划、人口控制和拆迁成本,土地供应存在刚性,房企卡位将使一线城市土地资源稀缺性越发显著。另一方面,人口持续净流入,刚需托底、改善轮动,居住性需求叠加货币超发,房价长期看涨,一线城市项目给房企带来的RNAV增值效应显著。再次重申对两类一线城市资源股的推荐:一类是在一线城市具有稀缺项目储备,且NAV折价率高的房企,典型的如中洲控股、招商蛇口;另一类是依托特殊行业背景或母公司资源,在一线城市具有独特拿地优势的房企,如北京城建(北京棚改第一股)、京投发展(600683)(北京地铁上盖王者)和首开股份。

4)11月房价涨幅继续回落,建议房地产投资左侧布局。

11月全国百城住宅价格指数继续下降,整体价格涨幅回落至0.88%(9月和10月分别为2.83%和1.65%),调控的热点城市新建住宅均价涨幅均下降,十大城市二手房成交均价也均下滑。从我们跟踪的样本城市成交量上看,较之于9月高点,11月新房整体、一线、二线、三线分别下跌34%、21%、42%和28%,11月二手房整体、一线、二线、三线分别下跌48%、39%、66%和13%。我们认为,对于当前房价的判断应把握两点。第一,在短期内,随着量能萎缩,定点调控持续,房价涨幅整体回落势定,环一线、强于线城市房价不排除出现回调。第二,房地产长期看人口,人口地区间流动和城镇化持续,将促房地产市场继续分化,限购限贷只能缓释需求、不能消灭需求。房地产仍然是流动性的蓄水池,对于具有投资价值的区域,回调即置业良机。可采取人口是否持续流入和库存存销比来筛选具有置业价值的城市和区域。

维持行业“推荐”评级,推荐关注业绩有保障低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),立足土地资源稀缺热点区域且有拿地优势的京投发展(600683)和北京城建(600266),A股市场唯一房地产基金标的嘉宝集团(600622),高增长高分红率的的首开股份(600376)。

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