移动版

方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-11-27    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨2.69%,沪深300指数上涨3.04%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房微降0.75%,二手房下降16%;二线城市新房下降16.7%,二手房下降11%;三线城市新房上升15%,二手房上升6%。本周观点:

1)整体继续缓降,超跌城市反弹

本周日均新房二手房成交面积周度环比:整体(-9%,-11%),一线(-0.75%,-16%),二线(-16.7%,-11%),三线(15%,6%)。截止11月24日,本月日均新房二手房成交面积环比:整体(-19%、10%),一线(-22%、9%),二线(-14%、14%),三线(-27%、8%)。本周成交量有两个值得关注的地方。第一,新房成交量一线二线整体继续缓降,但部分前几周持续快速下跌的城市出现反弹,是否企稳回升还需进一步观察:广州6%、深圳37%、济南23%、厦门54%、苏州31%、东莞60%、无锡14%、惠州64%。第二,政策友好的高库存城市新房成交继续上升:昆明2%、金华9%、襄阳8%、包头42%、韶关8%、青岛4%。

2)土地市场重点整顿,房市过热零容忍

广州一周内出让18地块共成交305亿,最高楼面价突破四万,刷新最高土地单价。在本次土拍之前广州出台三项土拍新规:提高拍卖保证金、禁止使用非自有资金、规定地块最高限价。武汉推出熔断机制后的首次土拍也有多宗地超限价。资产荒大环境下,房企卡位重点城市导致土地市场持续高温,促使政府通过“提高竞地条件、改变竞地方式、提高预售条件、限制配资、增加供应预期”等方式进行降温。投资半径缩短、外部融资收紧、土地出让条件将进一步促进企业优胜劣汰、行业集中度提升,对于开发运营能力强、财务稳健融资通畅、土储丰富、拿地能力占优的房企而言,客观上在中长期形成利好。

本周南昌、成都、福州继续收紧限贷,长沙明确提出确保房价零增长。从10月房价环比上涨情况看,长沙和南昌分别为4.1%和3.7%,排名第二和第四。从调控的幅度和范围基本印证我们此前在月度数据点评中的观点:一方面整体上涨压力回落,政策整体大幅收紧的风险初步释放;另一方面防风险地位提升,地方政府政策对房价环比上涨的敏感度大幅提升。

3)结构性机会持续,精选个股和主题是关键

本周华鑫股份、绵石投资带动地产股壳资源行情,安邦二度举牌中国建筑引发安邦概念股行情。我们在调控后首周就提示的板块投资策略不断得到印证:从行业周期角度看,地产处于景气度下行初期、政策短期难见显著亮点,板块整体难以走出持续性强于大市的行情;但四类结构性的机会将不断为板块注入热点,低位建仓仍有超额收益,精选个股是关键(四类结构性机会分别为:真转型股,壳资源股,险资参与的高分红白马股或龙头股,NAV折价高、土储丰富或再热点区域有拿地优势的资源股)。

从2015年以来,地产板块出现大幅高于大盘的超额收益,是政策和行业周期无法解释的,主要有是两类结构性机会:一是转型股逐步增加,带动估值提升;二是险资举牌和产业资本并购,以及壳行情出现。我们认为,投资半径缩短、地价上涨和外部融资收紧,未来行业分化加速,集中度不断提升。中小房企面临转型或者卖壳的出路;而资源股、白马股和龙头股将受益市场份额提升,用规模增加对冲毛利下降,资产荒下产业并购和资源整合也将不断上演。

维持行业“推荐”评级,重点关注业绩有保障低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),立足土地资源稀缺热点区域且有拿地优势的京投发展(600683)(600683)和北京城建(600266),地产奠定安全边际、转型打开估值空间的苏宁环球(000718),高增长高分红率的的首开股份(600376)。

风险提示:

市场对调控措施过度反应,转型不及预期。

申请时请注明股票名称