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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-11-13    研究机构:方正证券

1.最新观点

【方正地产研究组】本周地产板块上涨1.98%,沪深300指数上涨0.42%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降4.72%,二手房下降14%;二线城市新房下降2.2%,二手房上升13%;三线城市新房下降31%,二手房上升6%。本周观点:

1)调控威力延续,新房成交继续下探。

本周日均新房二手房成交面积周度环比:整体(-11%、-3%),一线(-4.8%、-14%),二线(-2.2%、13%),三线(-31%、6%)。截止11月10日,本月日均新房二手房成交面积环比:整体(-14%、23%),一线(-18%、23%),二线(-7%、29%),三线(-24%、13%)。调控威力延续,新房成交继续下滑,其中上海严控个人购房贷款审核政策逐步落实,下滑30%;调控二线杭州、武汉、南京、南昌、厦门、苏州、东莞分别下滑-18%,-4%,-9%,-10%,-35%、-44%、-34%;热点三线如惠州、无锡等也有所回落。二手房本周成交整体小幅下滑,北京、深圳-12%、-17%,杭州、南昌初步企稳(13%、12%)。

2)防风险不断落实,板块政策面短期压力显著。

本周政策面上,防风险政策不断落实:A.杭州限购限贷升级,未连续交满一年以上个税和社保的非本市户籍停止售房,上调公积金贷款和商贷首付比例。B.土地热度持续,各地调整土地出让方式和控制配资进入土地市场,双管齐下控地价。深圳三地块首次采用“控地价限房价竞人才住房面积”的出让模式,同时要求拿地资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。C.规范住房消费资金来源:上海加强个人住房信贷风险管理,叫停 “接力贷,合力贷”,杜绝假离婚获取贷款;深圳严禁“首付贷”、“众筹炒楼”。D.开发商资金监管加强:发改委严禁房企发债用于商业地产项目;银监会要求16城金融机构就房地产相关业务自查,委托贷款引关注。防风险政策落实短期对板块整体仍形成压制,中长期利好回款充裕、资金实力强、偿债能力良好的龙头房企,以及项目储备丰富、大股东实力强、热点区域有拿地优势的资源型房企。

3)成功底部推荐苏宁环球,建议继续关注。

我们在国庆调控后,不断提示结构性机会,其中地产奠定安全边际、转型打开估值区间的真转型股值得关注。我们重点推荐的苏宁环球,自国庆调控后放入推荐组合以来,涨幅达24%。后续依旧看好:A.地产奠定安全边际:NAV估值超7元,完全转型无需折价,在手项目位于南京,未来依旧有增值空间,大股东也有可注入项目资源。B.转型打开估值区间,未来业绩催化不断:新进的文体板块业绩迅速增长,上半年营收超亿元,毛利有望提升;医美外延并购不断,有望成为国内医美龙头。转型业绩不断释放将在未来形成持续的催化。C.短期股价诉求强烈:为成功转型制定丰厚员工持股,将公司业绩、公司股价和员工利益深度绑定(解锁条件三年净利润复合增长率15%,年底20个交易日成交均价涨幅50亿市值地产股前30),年底具有股价诉求。

维持行业“推荐”评级,重点关注业绩有保障低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),立足土地资源稀缺热点区域且有拿地优势的京投发展(600683)(600683)和北京城建(600266),地产奠定安全边际、转型打开估值空间的苏宁环球(000718),高增长高分红率的的首开股份(600376)。

风险提示:

政策继续大幅收紧,市场对调控措施过度反应,转型不及预期。

申请时请注明股票名称