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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-10-28    研究机构:方正证券

1.最新观点

【方正地产研究组】本周地产板块上涨0.35%,沪深300指数上涨0.37%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降29%,二手房下降13%;二线城市新房下降13%,二手房下降17%;三线城市新房下降5%,二手房上升1%。本周观点:

1)十月近尾声,小周期加速回落

本周日均新房二手房成交面积周度环比:整体(-14%、-12%),一线(-24%、-13%),二线(-18%、-17%),三线(-8%、0.79%)。截止10月27日,本月日均新房二手房成交面积环比:整体(-19%、-1%),一线(-6%、-38%),二线(-27%、-3%),三线(-11%、-1%)。我们关于国庆调控潮加速小周期回落的判断如期兑现。调控拐点效应显著,成交量连续三周回落,十月环比回落大局已定。

当前,本轮房地产牛市四大逻辑均已发生变化:A.水牛止步,货币政策稳健偏中性,财政为主货币为辅;B.杠杆牛到顶,利率折扣首付比例难以再下行,热点城市主动降杠杆,居民购房边际杠杆继续提升空间不大;C.政策牛变化,虽然去库存基调不变,但国庆调控潮出台,防风险地位提高,问责制下地方调控政策对房价上涨敏感度大增;D.需求牛止步,上行周期已超18个月,短周期积累的购房需求已得以集中释放,调控信号出台后,观望情绪渐浓。因此,我们认为四季度销售将进一步承压,短周期近尾声。

2)房企流动性收紧,短期利空,中长期看好三类开发型房企

10月28日,中央政治会议指出,坚持稳健的货币政策,保持流动性合理充裕同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。抑制资产泡沫和防范金融风险在货币政策中地位提升。在地产行业中,金融风险最显著的体现就是地王现象。体量小、项目布局不佳去化速度慢、杠杆率高的房企,在拿下地王后以时间换空间的回旋余地小,叠加此轮短周期加速回落,金融风险放大,因此成为政策重点关注的对象。银监会严禁银行理财资金违规进入房地产、上交所对房地产公司债券分类监管(提高房地产公司债发行主体标准,加强房企风险监控,明确项目自有资本比例),是对房企降杠杆、防风险的具体落实,房企将面临流动性收紧、外部流动性注入减少。

我们认为:房地产开发销售作为典型的重资产业务,利润对资金成本敏感度高,因此流动性收紧对行业形成短期利空。同时也应看到,去杠杆将进一步加速行业集中度提升的趋势,生存下来的房企将面临更有序的行业竞争、更大的市场份额。我们认为,流动性收紧,开发类房企主要关注三类:1)体量大、回款充裕、资金实力强的龙头房企;2)项目布局佳、质量好、拿地节奏合理的资源型房企;3)在热点地区有独特拿地优势的区域成长型房企。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),资源型房企中洲控股(000042),地产奠定安全边际、转型打开估值空间、A股医美稀缺标的苏宁环球(000718),“新北京新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及北京城建(600266)和京投发展(600683)(600683)。

风险提示:

市场对调控措施过度反应、政策继续大幅收紧。

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