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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-10-16    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上跌0.16%,沪深300指数上涨2.66%。本周新房和二手房成交面积与节前一周相比(国庆假期多城数据缺失,叠加调控冲击,造成上周成交量总量异常偏低):一线城市新房下降5%,二手房下降20%;二线城市新房下降25%,二手房上升20%;三线城市新房上升5%,二手房上升107%。本周观点:

(1)调控效果初显,小周期加速落幕

国庆调控潮效果初显,和节前一周成交面积相比,本周一线新房二手房成交面积下滑、二线新房成交面积下滑、三线新房二手房成交面积上升。出台调控的样本城市,除深圳呈量涨价跌外,前期热炒城市成交量均出现大幅下滑(新房日均成交面积下跌幅度分别为,北京59%、上海9%、杭州34%、济南90%、武汉22%、南京60%、福州49%、厦门32%、苏州79%、东莞69%、无锡61%);未收紧调控的城市,无论是一线二线三线,成交量延续升势,其中热门城市上升幅度较大(新房日均成交面积上升幅度分别为,广州11%、石家庄403%、南宁63%、昆明33%、扬州227%、惠州37%、金华65%、岳阳3%、包头9%、安庆58%、韶关62%、宁波1593%、青岛73%)。

投资投机大潮汹涌、开发商和中介不正当经营行为,引发市场恐慌性购房和涨价,一方面透支未来需求,另一方面势必引发政府出台调控,导致本轮小周期加速落幕。利率和货币投放量调整空间不大、房产税和空置税短期内不会推出,因此在短期内,最具针对性的政策就是限购限贷和规范主体经营行为。在保增长和去库存的背景下,一刀切的时代已经过去,各城后续政策走向需观察各自市场走势。我们首提的三维选城法已成功预测政策调整城市(20城中16城已出台调控),后续依然可用累计涨幅、环比涨幅和去化周期持续监测调控风险。

(2)城镇化和改善型住房支撑未来需求

国务院发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》(详见本周政策汇总),加速户籍改革和推动城镇化的顶层方案出台。我们始终认为,当前真实城镇化率仅39%、成套比不到80%,城镇化和住房改善是未来我国房地产内生需求的两大支撑。此次顶层方案提出,户籍人口城镇化率年均提升1个点、2020年达到45%,再次印证我们观点:去库存不能简单加杠杆,要回到房屋的居住功能和人的去库存,通过城镇化带来的新增刚需、以及人居环境提升带来的改善性需求去库存,是未来政策着力点。城镇化方面是户籍改革和农转非:每年1个点带来1300万人的新增住房需求,按人均30平计算,产生3.9亿平住房需求。人居环境改善方面则是棚改动迁:每年600万户棚改、200万户动迁,按50%货币化安置、户均3人、人均30平计算,产生3.6亿平住房需求。两类需求叠加产生7.5亿平住房需求,占2015年全年新建商品住宅成交面积的58.6%(2015年全年成交面积12.85亿平)。

(3)恐慌过后迎来结构性机遇,重点关注四类地产标的

调控对地产板块形成压制,本周所有板块中仅地产下跌。但我们认为恐慌过后迎来机遇,板块仍旧存在结构性机会,合理布局、低位建仓将获超额收益。建议关注四类标的:一是今年拿地谨慎、布局良好、项目储备对未来业绩高保障、NAV折价高的资源型房企,如中洲控股;二是业绩高度保障、分红率高、险资参与的白马股,如首开股份、金融街、金地集团;三是大股东控盘不强、具有产业资本并购概念的壳资源股;四是地产奠定安全边际、转型打开估值空间的真转型股,如苏宁环球。

我们认为产业并购和壳资源概念未来将不时引发地产板块行情,这是由地产行业发展趋势和行业特征所决定的。区域分化下土地竞争将更激烈,加上地产开发销售是重资产、高杠杆行业,行业竞争或将演变为融资能力比拼。加上后周期时代集中度不断提升,未来地产公司对融资诉求将更加强烈。我们梳理了地产行业近20种融资方式后发现,上市后房企将获取很大的融资优势。而房企平均70%的资产负债率、以及2010年国十条关闭地产行业IPO大门,让借壳成为房企A股上市重要选择。而港股和A股对地产的估值差(5倍和20倍的区别),也促使港股上市的内地房企(港股上市房企超200家,A股仅140家)具有回归A股诉求。加上出于资源整合、运作模式等考虑,房企借壳往往选择地产股。因此我们认为未来地产壳资源概念值得持续关注。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),地产奠定安全边际、转型打开估值空间的苏宁环球(000718),坐拥稀缺资源、NAV折价高的中洲控股(000042),“新北京新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及京投发展(600683)(600683)。

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