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方正证券房地产数据周报

发布时间:2016-10-09    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨0.66%,沪深300指数上跌0.68%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降35%,二手房下降66%;二线城市新房下降57%,二手房下降77%;三线城市新房下降30%,二手房下降81%。(本周成交数据大幅下跌主要受国庆期间多个城市数据未更新,以及调控措施密集出台的影响)本周观点:

以930北京限贷为标志,国庆限购限贷调控潮开启,截止10月8日,国庆前后共有20城出台限购或限贷措施。930是地产重要政策出台时点,此轮调控潮表明地产政策最宽松时期结束,后续各城将视市场运行风险继续因地制宜出台应对措施。(限购限贷最全政策梳理和详细数据请参考我们的事件点评)

1. 地产政策最宽松时期结束 2016年二线城市接力上涨,必然以各地祭出限购限贷告终。930北京限贷前后,20城密集出台限购限贷措施,表明防范风险的地位提升,史上地产政策最宽松时期结束,各热点城市将持续因城施策防范房价过快上涨。

2. 去库存遇到资产荒 库存泡沫缓释、房价泡沫速起,这是因为:在销售端,一二线房地产金融属性越发显著,一致性预期下投资投机盛行,裹挟散户高杠杆入场,透支未来置业需求;在投资端,公司层面销售回笼资金大增、流动性充裕,叠加区域投资价值的一致性预期,造成地王频出、推高周边房价。因此,在热点城市利用“限购、限贷”是短期内最具有针对性的政策措施。一方面,将筑起防范外部投机性资金涌入的大堤;另一方面,能够迅速改变买卖双方的一致性预期。

3. 因城施策防风险 此轮限购和2010-2011年限购潮相比,无论是在限购力度和限购范围都更弱。2016年限购不同于2010年“新国十条”的一刀切,在市场分化背景下,房价具有过快上涨势头的城市,自主根据自身情况进行限购限贷。因此可以看到:当前重回限购的20个城市,主要集中在东部热点区域,中西部仅成都、郑州、合肥三城;而限购的力度上,上一轮限购“户籍2套、非户籍1套”是标配,而此轮限购中,呈现差别化精准化特征。

4. 加速短周期落幕 货币政策稳健偏中性、限购限贷收紧政策、杠杆降低,叠加需求集中释放接近尾声(我国短周期房价上涨一般历史18个月左右)和政策信号下购房者进入观望期。我们认为此次调控将加速短周期落幕,主要是通过两个作用渠道:一是降杠杆限需求,二是信号作用扭转一致性预期。

5. 三维选城,有效识别调控风险城市 7月中旬我们提出的“环比涨幅、同比涨幅、库存周期”三维选城识具有别调控风险的城市,在此基本被完全印证(20城有16城已命中)。接下来三维选城仍然适用于跟踪具有调控风险和调控后具有调整风险的城市。

6. 限购限贷不改长期趋势,关注理性参与土地市场的资源股和转型股 限购限贷相当于筑起堤坝,新的需求将进入继续期。房地产后周期区域分化的态势并不改变,同时当前存量杠杆可控,我国城镇化空间尚存,房地产不会出现整体持续断崖式下跌。一二线城市随着人口不断迁入、核心区域逐步进入存量房市场,长期看仍具有保值增值空间,区域内房地产金融化属性将增强。我们仍旧看好布局优良、土储丰富、NAV折价高、今年理性参与拿地的资源股,以及项目丰富、销售良好、转型坚定的真转型股。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京 新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及北京城建(600266)和京投发展(600683)(600683)。

风险提示:

市场对调控措施过度反应、政策继续大幅收紧。

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