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方正证券房地产数据周报

发布时间:2016-09-25    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨2.58%,沪深300指数上涨1.14%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降0.3%,二手房上涨21%;二线城市新房上涨27%,二手房上涨6%;三线城市新房下降1%,二手房上升26%。本周观点:

(1)金九渐入佳境。

我们的高频数据显示,九月房成交量呈两大特征:一是整体看,低开并迅速转暖,本周成交量回升明显,二手房表现尤其突出;二是从结构看,新房二线表现突出,三线维持较高水平,一线低位震荡;二手房一线表现最为突出,二线连续三周持续增加,三线本周放量提升。我们认为,一线城市已进入存量房时代,二手房交易更能代表市场热度;三线城市新房市场更活跃,更具代表性。因此,一二三线城市成交情况均渐入佳境,低开高走的趋势表示金九银十行情可期,成交量萎缩、成交价格震荡驻顶的担忧缓解;从结构上看,二线城市表现最佳,成为行情主力,热度也正在向三线传导。

(2)融创金科合作,并购行情再现。

本周融创发起两起收购,19日宣布138亿收购融科智地,21日宣布40亿参与金科股份定增,持股16.96%。地产板块并购行情再次收到关注,金科22日开始连续两日涨停,地产板块、并购概念股也在22日大涨。我们认为,虽然融创通过收购进行快速外延扩张是公司战略,但体现行业的客观环境和投资机会。区域分化下房企目标城市集中,土地市场竞争激烈导致地王频出,具有良好布局的资源型房企存量价值凸显。龙头房企销售回款充沛、融资环境宽松,通过股权收购外延扩张优质标的,能达到低成本调动高销售额的效果。建议关注布局良好、项目储备丰富、NAV折价高且大股东控盘不强的资源型房企。

(3)CDS推出,并不利空楼市。

9月23日《银行间市场信用风险缓释工具试点业务规则》正式发布,信用违约互换(CDS)和信用联结票据(CLN)推出。我们认为,经济下行、三降一去一补背景下违约事件增多,信用风险主动管理工具的需求日渐提升,CDS将帮助投资者抽离和转移信用资产风险,从而分散整个市场信用风险。CDS并不造成对楼市的利空,根据规定,现阶段债务种类限定于在交易商协会注册发行的非金融企业债务融资工具,因此和房价直接相关的就是MBS。首先,我国MBS规模很小,去年全年发行量不到300亿,今年虽然大幅上升,截止目前也仅700多亿;而截止6月底,年内主要金融机构个人购房贷款余额16.55万亿,上半年新增达2.36万亿。其次,我国个人住房贷款审核较为严格,首付比例有20%以上安全垫,同时房价上涨过快城市出台限贷,在首付比例、资质审查、利率优惠方面减少信贷风险。最后,次贷危机前美国将MBS层层打包,不断衍生得到复杂金融衍生品,使基础产品和衍生品呈倒金字塔结构,放大了信用风险所带来的影响,而我国不存在这种情况。CDS发行,反倒能够帮助投资者分散和转移房地产企业债的潜在风险,有助于房企发债融资。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及北京城建(600266)和京投发展(600683)(600683)。

申请时请注明股票名称