移动版

方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-09-11    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌0.24%,沪深300指数上涨0.12%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降44%,二手房下降8%;二线城市新房下降10%,二手房下降8%;三线城市新房上升2%,二手房上升17%。本周观点:

(1)三类需求推升太仓房价

我们本周组织调研发现,环上海城市中,前期昆山、嘉兴受关注度高,太仓成为当前环上海房地产市场黑马: 3月起成交放量、均价6连涨,核心区域正步入快速上涨通道,城区房价上涨超40%,具有潜力的港区上涨20%。太仓房地产市场主要有三类需求:1)持续增长的外来就业人口居住需求:目前常住人口71万、户籍人口48万,非户籍常住人口/户籍人口比值高达48%,有大量新太仓人具有当地置业需求。2)本地人口改善性和投资性需求:2015年太仓首次出现固定资产投资增长为负,但GDP、居民储蓄余额和财政收入指标持续增长,表明太仓也出现资产荒现象。房产成为当地人重要投资标的和消费渠道,本地人对市中心学区房等优质房产需求集中释放,改善性需求和投资性需求增强。3)上海居住和投资需求外溢:太仓距离上海浦东50公里,紧邻上海嘉定和宝山。太仓均价11637元,是紧邻的上海嘉定房价37%,上海宝山房价不到30%,上海崇明房价的73%。随着城轨道S1线通车,太仓将实现和上海轨道交通无缝对接;沪通高铁和沿江铁路将沪太两地行程时间缩短至20分钟,太仓将进一步承接上海需求外溢。

(2)当前时点的下一个地产投资风口

中长期内,经济增速承压、投资回报率降低,资产荒下优质地产是超配标的,具有风险低、受益高的特征。从短周期的角度看,一线强二线已经历经一轮上涨、环一线正加速赶顶,市场热度和资金流动有向中西部单核城市轮动的迹象。当前时点,我们看好经济和人口基本面好、具有交通、配套和规划利好的单核省会城市。由于整体供应量较大、投资性需求不足,目前房价上涨不多。但随着资产荒下流动性持续流入,二线城市核心区域可供出让土地逐步减少,前期上涨不多的单核二线城市将有望迎来补涨,形成当前时点房地产投资的结构性机会。首推区域人口和经济面持续向好、地段稀缺、具有规划利好、坐拥教育交通等稀缺资源、前期滞涨的单核二线中心房产。

(3)创造实实在在的供需是二线因城施策主基调

住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》实施方案,指出完善中国房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策。本周热点城市集中加大供应:合肥一次性公布出让居住土地数量和面积均创历史最高,厦门打破岛内三年未出让商住用地局面。而同时沈阳规定商住公寓可调整为自住型公寓,享受住宅同等政策;支持毕业时间不超过8年大中专毕业生可提取父母公积金支付购房首付款。我们认为,相对于一线城市,二线城市人口流入压力小、供地成本低,房地产市场调控难度远低于一线城市。创造实实在在的供给和需求将是因城施策主基调,改变供需失衡的现状才能有效促进房地产市场健康发展。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京 新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及北京城建(600266)和京投发展(600683)(600683)。

申请时请注明股票名称