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中投证券房地产行业周报

发布时间:2016-09-11    研究机构:中投证券

【一手房成交】受上周月末集中交易备案致基数较大影响,本周45个城市成交面积全面下降,环比-19%,同比+10%。本周45个城市成交面积627.5万平,环比上周-19%(一线环比-38%,北上深广环比分别+66%、-62%、-30%、-8%;二线-15%;三四线-11%);同比去年同期+10%(其中一线-9%,北上深广同比分别-22%、-28%、-54%、+103%;二线+18%;三四线+4%);2016年前37周较去年前37周仍大增31%(一线+5%、二线+39%、三四线+29%)。上海住建委澄清限购传闻成交量大幅回落;北京商住项目收紧传闻刺激公寓类住宅成交量剧增。

【一手房库存】:可售面积环比继续微降、同比去年同期大降,去化时间环比下降。17个城市可售面积环比上周-1%(一线+1%,二线-1%,三四线-1%),同比去年同期-22%(一线-21%,二线-23%,三四线-18%);去化时间7.4个月(一线6.7个月,二线7.0个月,南京去化时间2.5个月,合肥去化时间2.15个月,南昌去化不足6个月,三四线13.7个月),环比上周-0.1月(一线0个月,二线-0.2个月,三四线-0.3个月),同比去年同期-3.3个月(一线-1.7个月,二线-4.1个月,三四线-5.3个月)。一线城市销售升温,核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环比下降,同比上升。17个城市二手房成交237.1万方,环比上周-4%(一线-6%,北京深圳-5%、-9%;二线-6%;三四线+25%),同比去年同期+12%(一线+5%,北京深圳+23%、-34%;二线+13%;三四线+39%)。2016年前37周较去年大增49%(一线+23%,北京显著优于去年同期+49%,深圳-17%,二线+63%,三四线+34%),存量房成交一二线城市分化态势持续。

【本周政策】住建部再次强调要完善房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策,建立全国房地产库存和交易监测平台;地方政策:1、房屋政策:北京夫妻双方购房时,已无法以无购房资质一方名义单独署名房本;深圳政协提出44条调研建议,着重强调从降低用房成本等角度应对实体经济面临下滑风险;沈阳毕业8年内的大中专毕业生可提取本人、配偶、父母及法律条件许可的第三人账户内的公积金支付购房首付款;郑州9月1日起,人均月收入低于3300元的家庭可申请公租房货币化补贴;2、土地政策:合肥9月初一次性供地50宗,总占地面积6225亩;湖南出台“十三五”国土规划,新增建设用地不超过10万公顷;武汉居住类项目保证金比例调整至不低于出让起始价的60%;河北建设用地规模调整向京津冀协同发展重点区域和承接产业转移平台倾斜;广西明确将被征地农民纳入基本养老保险制度范围。

【最新观点】本周热点城市开始在供给端发力调控房地产市场,合肥率先大规模增加土地供应量。我们认为为调控房价,部分过热城市在土地供给端依旧不足下,需求端政策收紧在情理之中。本周部分城市已先行形成增加供给、降低需求的调控格局,供需两端双管齐下,在维持需求端收紧的同时,在供给端放量。住建部再次发文强调因城施策的调控思路,提出建立监测平台预期未来调控将更加精细化、更具前瞻性。

【投资逻辑】在5大国家级城市群发展过程中,将不断吸引人口将不断集聚,经济总量和经济贡献度将不断提升,住房需求将持续在较长时期内释放,核心城市及其周边城市土地供应紧张是常态,政策收紧也难以改变上述区域对土地需求的趋势。“稳定资金将继续增持房地产优质蓝筹,调整是稳健资金分批吸纳的良机”。我们推荐的公司整体没有拿高价地,风险控制较好,资产负债、账面资金都较好,且获取资源能力强,竞争优势突出,市场可能会观望等待其他热点城市靴子落地,调整整固,正是逢低吸纳机会。独特盈利模式和资源:招商蛇口、华夏、陆家嘴;地铁上盖:京投发展(600683);核心城市资源丰富或获取资源能力强:城建、泛海、金融街、天健、华发、世茂;撤县改区、解决同业竞争:上实,收益城市群:保利;地产服务产业链新秀(光大第一大股东):嘉宝集团。

【风险提示】:热线二点城市限购政策集中出台以及经济增速下行销售低于预期,房价过快上涨的风险。

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