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中投证券房地产行业周报

发布时间:2016-09-04    研究机构:中投证券

【一手房成交】本周46个城市成交面积整体上涨,环比+8%,同比+45%。本周46个城市成交面积758.3万平,环比上周+8%(一线环比大增37%,北上深广环比分别-30%、+50%、+170%、+31%;二线+5%;三四线-5%);同比去年同期+45%(其中一线大增72%,北上深广同比分别-45%、+162%、-11%、+73%;二线成交仍处高位同比+40%;三四线持续向好+41%);2016年前36周较去年前36周仍大增32%(一线+5%、二线+40%、三四线+30%)。上海限购传闻引成交量大增。

【一手房库存】:可售面积环比小幅下降、同比去年同期大降,去化时间环比下降。17个城市可售面积环比上周-2%(一线-3%,二线-2%,三四线-1%),同比去年同期-21%(一线-20%,二线-22%,三四线-18%);去化时间7.5个月(一线6.8个月,二线7.2个月,南京去化时间2.5个月,合肥去化时间2.6个月,南昌去化不足6个月,三四线14.0个月),环比上周-0.2月(一线-0.4个月,二线-0.1个月,三四线-0.3个月),同比去年同期-3个月(一线-1.5个月,二线-3.9个月,三四线-4.4个月)。一线城市销售升温,核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环比下降,同比受去年同期基数较小影响大增。17个城市二手房成交240.7万方,环比上周-4%(一线+10%,北京深圳+10%、+9%;二线-8%;三四线-19%),同比去年同期+111%(一线+106%,北京深圳+143%、+27%;二线+114%;三四线+95%)。2016年前36周较去年大增50%(一线+24%,北京显著优于去年同期+50%,深圳-17%,二线+65%,三四线+34%),存量房成交一二线城市分化态势持续。

【本周政策】个税改革方案已经提交至国务院,房贷利息抵扣个税已确认,个人节省房贷利息15-45%;国务院开展第三次大督查,督查房地产去库存情况;地方政策:1、限贷政策:武汉已结清贷款及有1套贷款未结清的贷款首付比例最低为40%,有2套及以上住房贷款未结清的暂停发放购房贷款;上海没有研究购房信贷新政,将继续严格执行3.25政策;2、限购政策:厦门对本市2套及以上住房家庭、非本市1套及以上住房家庭、非本市无购房日前2年内逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明家庭暂停销售建面144方及以下商品房;3、房屋政策:山东鼓励收购库存商品住房作为公租房、推进棚户区改造货币化安置;安徽考虑允许公积金用于支付自住住房、物业费、无房职工支付自住住房租金;4、落户政策:深圳放宽入户条件,扩大户籍人口规模,对人才落户不设上限。

【最新观点】近期部分热点城市陆续出台限贷限购政策释放收紧信号,其他热点城市出现一定恐慌情绪致成交量激增,我们认为部分过热城市在土地供应严重不足下,政策收紧在情理之中,厦门、武汉等城市政策收紧在预期之中。下半年调控仍维持因城施策思路不变,预期在经济基础不牢靠的背景下对房地产总的政策偏宽松,政策靴子落地的城市销售短期会受一定影响,观望情绪可能加强。

【投资逻辑】在5大国家级城市群发展过程中,将不断吸引人口将不断集聚,经济总量和经济贡献度将不断提升,住房需求将持续在较长时期内释放,核心城市及其周边城市土地供应紧张是常态,政策收紧也难以改变上述区域对土地需求的趋势。“稳定资金将继续增持房地产优质蓝筹,调整是稳健资金分批吸纳的良机”。我们推荐的公司整体没有拿高价地,风险控制较好,资产负债、账面资金都较好,且获取资源能力强,竞争优势突出,市场可能会观望等待其他热点城市靴子落地,调整整固,正是逢低吸纳机会。独特盈利模式和资源:招商蛇口、华夏、陆家嘴;地铁上盖:京投发展(600683);核心城市资源丰富或获取资源能力强:城建、泛海、金融街、天健、华发、世茂;撤县改区、解决同业竞争:上实,收益城市群:保利;地产服务产业链新秀(光大第一大股东):嘉宝集团。

【风险提示】:热线二点城市限购政策集中出台以及经济增速下行销售低于预期,房价过快上涨的风险。

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