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中投证券房地产行业周报

发布时间:2016-07-31    研究机构:中投证券

【一手房成交】本周受月末集中备案登记影响,48城市成交面积环比上升幅扩大,环比+10%,同比+15%。本周48个城市成交面积780.2万平,环比上周+10%(一线环比+7%,北上深广环比分别+10%、+0%、+7%、+22%;二线+14%;三四线+1%);同比去年同期+15%(其中一线+9%,北深同比分别-15%、-44%,上广同比+34%、+30%;二线成交仍处高位同比+16%;三四线持续向好+17%);2016年前31周较去年前31周仍大增32%(一线+3%、二线+39%、三四线+31%)。

【一手房库存】:可售面积环比继续微降、同比去年同期大降,去化时间环比保持不变。17个城市可售面积环比上周-1%(一线-1%,二线-1%,三四线+0%),同比去年同期-20%(一线-17%,二线-23%,三四线-13%);去化时间7.7个月(一线7.5个月,二线7.0个月,南京去化时间2.1个月,南昌合肥去化不足6个月,三四线14.2个月),环比上周+0月(一线-0.1个月,二线+0个月,三四线+0.7个月),同比去年同期-2.4个月(一线-0.5个月,二线-3.7个月,三四线-3个月)。核心二线城市持续销售火爆,三四线去化周持续上升。

【二手房成交】二手房成交环比微增、同比去年同期一线城市持续回落二线城市保持增长。17个城市二手房成交241.6万方,环比上周+1%(一线-3%,北京深圳-4%、+5%;二线+3%;三四线-12%),同比去年同期+13%(一线-18%,北京深圳+2%、-52%;二线+31%;三四线+0%)。2016年前30周较去年大增54%(一线+26%,北京显著优于去年同期+52%,深圳-14%,二线+69%,三四线+48%),存量房成交一二线城市分化态势持续。

【本周政策】中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”,新提出“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”的去库存思路;证监会要求企业再融资所得不能用于非资本性支出,不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金;财政部与发改委规定收取不动产登记费后,土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明的收费项目一律取消。?地方政策:北京建议区别化调控住宅和非住宅市场;继续严格执行限购和差别化信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例;积极推进房屋租赁条例地方立法,保障住房租赁当事人的合法权益;深圳新规定向新引进入户的全日制本科及以上学历的人员和归国留学人员发放一次性租房和生活补贴,本科1.5万元/人,硕士2.5万元/人,博士3万元/人;合肥对于房地产中介市场的11项违规行为进行整治,对发现的“炒买炒卖、哄抬房价”等行业不规范行为进行查处和曝光;苏州规定今后外地人落户苏州仅有“国家政策规定入户”和“流动人口积分入户”两种方式,从明年起外地人单凭购房、投资经商等条件落户苏州已不可行;武汉自8月1日起现役军人家庭购房,除首套房最低首付可降至两成外,还可享受提高公积金个人贷款额度、延长个人贷款年限、地方公积金和军队公积金组合贷款等优惠政策。

【最新观点】中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”,预计部分房价上涨过快城市适度紧缩政策,去库存思路,由扩大有效需求消化库存转为有序去库存和补短板,在去化不均衡下,将贯彻一城一策以及“一二线增加供给与三四线去库存并举”的调控思路。

【投资逻辑】“与城市群共成长”,行业机会转向“区域性和结构性,城市群是行业的发动机,从5大国家级城市群的发展机会上发掘投资机会“。重点推荐的”金融街“上周表现突出。等待三会去股市杠杆系统风险释放,逢低择优配置,独特盈利模式和资源:招商蛇口、华夏、陆家嘴;地铁上盖:京投发展(600683);核心城市资源丰富或获取资源能力强:城建、泛海、金融街、天健;撤县改区、解决同业竞争:上实,收益城市群:保利;地产服务产业链新秀(光大第一大股东):嘉宝集团。

【风险提示】:三会去股市杠杆系统风险释放以及经济增速下行销售低于预期,房价过快上涨的风险。

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