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京投发展2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-09 16:20    来源媒体:同花顺

京投发展(600683)(600683)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析(一)宏观市场环境2019年中央再次重申“房住不炒”的基调,各地因城施策取得积极效果,行业运营制度更趋完善,一定程度上保障了市场的整体稳定,纵观全年政策风向呈现年初平稳,年中加码再到年末平稳预期,在严厉的调控背景下,各线城市之间房价走势不一,一线城市小幅提速,二、三线城市则增幅收窄,在因城市施策的背景下,各地楼市微调不断,“三稳”的思路明确纳入了长效管理调控机制。据国家统计局数据显示,2019年房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米,比上年增长8.7%,其中,住宅施工面积627673万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积227154万平方米,增长8.5%,其中,住宅新开工面积167463万平方米,增长9.2%。房屋竣工面积95942万平方米,增长2.6%,其中,住宅竣工面积68011万平方米,增长3.0%。据国家统计局数据显示,2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%,其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。据CRIC研究中心数据显示,2019年度北京土地市场节奏较缓,供求齐跌,溢价走低,房企拿地谨慎,2019年北京累计成交宅地50宗,其中不限价地块14宗,共有产权房14宗,限竞房21宗,自持地块1宗。50宗地块成交总规划建面642万㎡,环比上涨2.76%,总金额1495亿,环比上涨1.89%。(二)公司经营情况报告期内,在楼市“房住不炒”的基调和市场整体低位调整、平缓趋稳的大背景下,公司持续践行“植根北京、茂盛全国”的发展战略,完成“TOD智慧生态圈”开发理念的进化升级,积极补充优质土地资源、加大销售去化力度、深入挖掘客研客服工作、持续夯实基础管理工作,全力推进各项经营计划目标的达成。公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府和无锡轨道物业项目。报告期内,公司继续对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减,不断优化资产结构,资产质量良好。报告期内,公司积极拓展优质土地资源,于2019年1月以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,有利于进一步夯实公司在北京轨交车辆基地细分市场的地位。同时,公司于2019年12月成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地,实现公司“植根北京、茂盛全国”战略发展在外地的首次落位。公司各项目全年共实现签约销售额约65.42亿元。各项目具体进度:(1)西华府项目:落地区2栋商业办公楼竣工验收;(2)琨御府项目:落地区14号楼首二层商业部分完成交付,16号楼4-5层精装交付,铁路公园完工并开放;(3)北京公园悦府项目:2栋商业办公获取开工证,B11#住宅楼提前完成竣工交付,实现利润结转,2019年商品房普宅销售情况位列北京市第二,昌平区第一;(4)檀香府项目:13栋住宅楼完成竣工交付,幼儿园竣工备案,部分楼栋主体结构封顶;(5)璟悦府项目:10栋住宅楼和2栋商业办公楼竣工验收,配套小学竣工移交;2019年网签套数位列平谷区第一名;(6)锦悦府项目:项目现场已全面进入地上主体结构施工阶段,部分楼栋已封顶;(7)无锡公园悦府项目:二期一区进行工程施工建设;(8)潭柘寺镇D地块项目规划方案设计已报审;(9)三河燕郊项目:已经获取建设工程规划许可证(10)臻御府项目:一期已获取施工证;(11)北安河项目:已获上盖区部分住宅楼栋施工证;(12)无锡具区路项目:启动各项前期手续。 (三)财务状况分析报告期内,公司实现净利润46,025.23万元,净利率10.64%;归属于上市公司股东净利润7,680.99万元,与上年同期相比减少78.54%;2019年度公司实现营业收入总额432,769.27万元,同比减少45.73%,本报告期公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入417,100.71万元,较上年同期减少364,353.07万元,减幅46.63%;物业租赁收入3,759.94万元,与上年同期相比增加1,284.56万元;进出口业务收入9,523.64万元,与上年同期相比减少1,598.79万元;服务及其他收入2,373.29万元。报告期内,公司三项费用总计59,466.31万元,较上年同期增加12,737.45万元,增幅27.26%;其中管理费用19,457.46万元,较上年同期减少109.62万元,变化不大,管理费用基本属于约束性固定成本。销售费用16,251.32万元,较上年同期增加4,276.16万元,增幅35.71%,主要系本期广告宣传及推广费较上年同期大幅增加。2019年1月1日起公司执行新金融工具准则,将原列报在财务费用中的委托贷款利息收入4,003.67万元调整至投资收益列报,调整后财务费用金额为23,757.53万元,剔除会计政策变更报表列报的影响,公司2019年度实际财务费用金额为19,753.86万元,较上年同期增加4,567.24万元,增幅30.07%,主要系费用化利息支出增加。本报告期末,公司资产总额4,619,272.06万元,较期初增加1,432,513.80万元,增幅44.95%,资产总额中存货期末余额3,344,208.83万元,占资产总额的72.40%,较期初增加1,230,612.24万元,增幅58.22%,公司存货主要包括轨道物业项目以及其他景观物业项目,资产状况良好。负债总额4,205,669.04万元,较上年末增加了1,480,448.58万元,增幅54.32%。随着公司规模不断扩大,项目开发速度不断加快,公司各项目持续预售并实现结转,资金快速回笼,负债总额中预收账款期末余额371,355.72万元,占负债总额8.83%,预收账款较期初增加175,356.00万元,增幅89.47%;本报告期末公司有息负债总计3,163,074.59万元,占负债总额75.21%,2019年度公司各类借款净增加1,082,557.84万元,增幅52.03%,其中公司控股股东借款期末余额2,622,090.00万元,占负债总额62.35%,占有息负债的82.90%。公司各项目预售资金将继续快速回笼,且公司整体资产质量良好,经营风险可控,公司有能力偿还到期各项款项。2019年12月31日公司资产负债率91.05%,与年初相比增加5.53个百分点,公司处于扩张期,规模进一步扩大,资产与负债同时增加。2019年末公司借款综合资金成本与上年同期基本持平,借款综合资金成本7.85%,较上年同期7.84%增加0.01个百分点。本报告期末,归属于上市公司股东的净资产268,703.75万元,较上年末增加12,381.24万元,增加系公司其他综合收益增加所致。报告期归属于上市公司股东净利润7,680.99万元,公司2018年度每10股派发现金红利2元,发放现金红利总额14,815.55万元,分红事项已于2019年5月实施完毕。本报告期,公司经营活动现金流量净额净流出为724,180.30万元,经营活动现金流量净额净流出较上年同期增加738,831.55万元,主要系本报告期公司新获取土地资源支付地价款所致,公司2019年度支付购买商品接受劳务支付的现金1,183,921.65万元。公司投资活动现金流量净额净流出为215,971.14万元,净流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业项目支付地价款。公司筹资活动现金流量净额净流入为838,070.44万元,筹资活动净流入较上年同期增加612,148.74万元,增加主要系公司规模扩大,本期融资总额较上年同期增加。 二、公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势中央政策层面从2019年初的平稳预期转变为年中的加码预期,再到年末的平稳预期,防止大起大落、不将房地产作为短期刺激经济手段,全面落实因城施策,地方层面多城激励人才购房,紧盯房价红线加码调控,“四限”局部放松。可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。公司开发的项目主要集中在北京地区,签约销售收入及营业收入也主要来源于北京地区的项目。2019年1月,公司以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,公司于2019年12月成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地,实现公司“植根北京、茂盛全国”战略发展在外地的首次落位,进一步夯实了公司在全国轨道交通车辆基地细分市场的地位。公司将继续发挥轨道物业开发核心竞争力,结合全国轨道交通发展契机,积极开拓新的业务区域,以获取更多的轨道物业项目,实现从北京样板到领域权威的蜕变,形成能够充分施展自身核心竞争优势和能力的差异化发展模式。(二)公司发展战略近年来,在“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略导向下,公司调整优化资产结构,着力开发北京地区轨道物业,成功打造轨道物业专业开发核心竞争力,公司管理水平及盈利能力不断提升,经营业绩稳健增长,为股东创造了更多价值。鉴于当前房地产行业格局的变化及北京首都功能定位的明确,为更好地引领公司业务向全国拓展,支持公司可持续发展,实现“亚洲轨道物业专家”愿景,2020年,公司将适时开展战略发展规划修订工作。(三)经营计划公司2019年度经营计划中预计签约销售额76.80亿元,实际完成65.42亿元,完成计划的85%,主要系受到调控政策影响,部分类型产品销售难度增加,签约、回款手续用时较长等。预计营业收入69.54亿元,实际完成43.28亿元,完成计划的62.24%。预计三项费用6.46亿元,剔除会计政策变更影响实际发生5.55亿元,完成计划的86%,主要系公司严控各项费用开支及资金成本降低。预计新开工面积25.36万平方米,实际开工30.16万平方米,完成计划的119%,主要系北安河项目、臻御府项目、檀香府项目、无锡公园悦府项目(二期)开工。预计竣工面积12.95万平方米,实际竣工17.62万平方米,完成计划的136%,主要系北京公园悦府项目、西华府项目、檀香府项目和平谷璟悦府项目竣工。2020年,公司将积极营销、快速回款,加强自身造血能力,提高自身的抗风险能力。持续对标行业标杆,强化运营管控体系,注重工程质量安全,回归产品力打造,进一步提升经营管理效率,促进公司规模稳定增长。同时强调以现金流和利润为核心,以货值管理为基础,以计划管理为主线,实现全项目、全周期和全专业的高效统筹经营,确保“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。公司将主要做好以下几个方面的工作:1、2020年促销售、抓回款,提升销售管控效率以及案场服务质量,以销售回款为主力保障财务稳定,想方设法推动商办的去化;2020年计划销售额79.5亿元,预计实现营业收入77.04亿元,三项费用预计8.15亿元;2、2020年继续全面对标行业标杆,使考察与学习成为日常工作的重要组成部分,深入完善《京投发展产品系手册》并结合实际项目不断实践、检验与校准产品线体系及建造标准;3、根据各项目整体开发计划,合理安排开发进度,2020年预计新开工面积44.91万平方米、竣工面积25.34万平方米;4、不断创新融资模式,持续优化融资结构,有效降低资金成本,2020年预计现有项目资本性支出61.29亿元;5、根据证监会、上交所等监管部门规定要求,继续做好上市公司治理、信息披露、投资者关系管理等各项工作。此经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺,请投资者注意投资风险。(四)可能面对的风险1、政策风险2020年房地产调控仍将持续,强调“稳地价、稳房价、稳预期”,坚持因城施策、分类指导,各城市可能根据自身市场情况适当调整调控政策。针对该项风险,公司将密切关注相关政策的出台,研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对。近两年公司北京区域房地产项目的商业、办公类产品受调控政策影响较大,须制定有效的销售策略,加大去化力度,尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。2、财务风险房地产业是资金密集型行业,充足的现金流对企业的发展至关重要,公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台,房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观,公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。针对该项风险,公司将根据经营发展需求,合理安排资金计划,加强资金管理,加快销售回款速度,多种方式融资,确保资金链安全。3、投资风险公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观,存在一定的投资风险,未来形势能否朝着更为有利方向发展,存在不确定性。针对该项风险,公司将此项目停工作为土地储备,避免加大资金占用,等待市场时机。基于谨慎性原则,公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入,并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定,公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设,或引入合作伙伴共同开发建设。 三、报告期内核心竞争力分析1、依托股东支持和团队经验,轨道交通物业综合开发核心优势持续累积公司在轨道交通车辆段基地物业开发过程中,秉持“匠心品质、坚韧专注、持续进取”的精神,践行“TOD智慧生态圈”商业逻辑,不断推进技术创新与进步,夯实轨道交通物业综合开发能力,报告期内,公司下属子公司新获“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件”发明专利和“一种建筑物组合减振系统”实用新型专利,凭借自有知识产权专利技术等条件,获得了中关村高新技术企业认定,并与多家科研供应单位签订合作协议。2、秉持“植根北京,茂盛全国”发展理念,轨道交通物业项目资源有效补充报告期内,公司签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目,北京地区的营业收入占营业收入总额的96.92%。公司持续在北京区域获取轨道交通物业土地储备,以联合体形式成功获取北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,进一步夯实公司在北京轨交车辆基地细分市场的地位。此外,公司在报告期内成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地,成为公司“植根北京、茂盛全国”战略发展目标落地的首个项目。报告期内,公司持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽,取得阶段性进展。3、展现TOD专业开发形象,公司品牌知名度不断提升报告期内,通过专业能力展现、品牌造势、主动出击等方式拓展轨交车辆基地一体化开发项目,公司“TOD智慧生态圈”开发理念在业内广泛传播的同时,实现了5个方面的进化升级。报告期内公司参与“2019北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛-京投发展TOD创新论坛”、“2019中国房地产业战略峰会”和“2019中国上市房企百强峰会”等,发布公司2019年年报图解及相关宣传报道,完成“TOD智慧生态圈进化论”对外传播。全联房地产商会成立TOD分会,京投发展任会长企业。京投发展TOD专业开发商的形象和口碑传播愈加为业内所熟知。4、持续夯实管理,公司规范治理再上台阶报告期内,公司全面梳理各项管理制度,全面启动第三次内控优化工作,进行风险识别及风险评估,通过内控升级优化,梳理诊断,找寻问题,夯实管理,提升内控管理水平,增强经营风险防控能力,创建良好有效的管控环境,保障公司持续、快速、健康发展。

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