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京投发展2018年年度董事会经营评述

发布时间:2019-04-19 22:14    来源媒体:同花顺

京投发展(600683)(600683)2018年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

(一)宏观市场环境

2018年,房地产行业依然是明显的"调控年"。楼市调控延续了"房住不炒"的主基调,各城市针对自身市场特点,因城施策,分类调控,继续遏制房价上涨,同时,也更加强调理性施策和结构优化,年末,个别城市调控政策出现略有松动迹象,局部放松限价、下调房贷利率上浮比例等。

全国商品房销售面积和销售金额同创历史新高,但同比增速放缓据国家统计局数据显示,2018年全国房地产施工面积822,300万平方米,同比增长5.2%;新开工面积209,342万平方米,同比增长17.2%;竣工面积93,550万平方米,同比下降7.8%;商品房销售面积171,654万平方米,同比增长1.3%;商品房销售额149,973亿元,同比增长12.2%。

北京地区土地及商品住宅市场呈现"量价"双下滑,调控效果显现据北京统计局数据显示,2018年北京市房地产施工面积12,962.9万平方米,同比增长2.8%,新开工面积2,321.1万平方米,同比下降6.2%;竣工面积1,557.9万平方米,同比增长6.2%。

据CRIC研究中心数据显示,2018年北京市商品住宅用地成交52宗,以"限竞房"为主,"共有产权房"为辅,成交用地面积351万平方米,同比下降38%;成交总价1,467亿元,同比下降39%;溢价率17%,同比下降35%。

2011-2018年北京市商品住宅用地成交量价走势数据来源:CRIC。商品住宅包括:住宅、商住、综合。

据CRIC研究中心数据显示,2018年北京市商品住宅成交面积412万平方米,同比下降14.6%;商品住宅成交金额2,015亿元,同比下降4.71%,成交面积和金额均为近三年来最低。

2011-2018年北京市商品住宅成交量价走势数据来源:CRIC。商品住宅包括:普通住宅、别墅、酒店式公寓。

(二)公司经营及财务状况

报告期内,面对调控政策的持续影响以及复杂多变的市场环境,公司积极践行"有质量的增长和创新"管理思想,首次提出"植根北京,茂盛全国"发展理念,重点落实"快周转、控成本"主题工作,各项经营管理工作全面推进,公司保持健康发展态势。

1、经营业绩稳健增长

报告期内,公司实现营业收入总额797,490.85万元,同比增长28.27%;实现归属于上市公司股东净利润35,785.98万元,同比增长11.22%;实现基本每股收益0.48元/股,同比增长11.63%。

公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入781,453.79万元,较上年同期增加174,938.30万元,增幅28.84%;物业租赁收入2,475.38万元,较上年同期增加508.57万元,增幅25.86%。

2、资产规模逐步扩大

本报告期末,公司资产总额3,186,758.26万元,较期初增加400,411.12万元,增幅14.37%。

资产总额中存货期末余额2,113,596.59万元,占资产总额的66.32%,较期初增加62,953.26万元,增幅3.07%,公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目。年内,公司对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减,不断优化资产结构,资产质量良好。

3、土地储备有效补充 公司以全国轨交车辆基地项目为拓展发力点,积极与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司取得业务接洽。同时,着力北京及环京区域的土地资源获取,独家获取密云檀营乡地块;以联合体形式获取三河燕郊地块,该地块项目是公司在环京区域获取的首个项目。两个地块项目总规划建筑面积约28万平方米。

公司于2019年1月以联合体形式成功获取了2018年底挂牌出让的北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,两个地块项目总规划建筑面积约46万平方米。公司战略土地储备大幅增加,进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地综合开发细分市场的地位。

4、项目开发有序推进

公司各项目开发按计划有序推进,2018年预计新开工面积34.84万平方米,实际开工47.18万平方米,完成计划的135%;预计完成竣工面积33.72万平方米,实际竣工34.58万平方米,完成计划的103%。

具体项目进度 (1)西华府项目:落地区1栋住宅楼竣工交付,5栋公租房完成交付,落地区商业办公楼基本完工;

(2)琨御府项目:落地区1栋住宅楼及1栋办公楼完成交付、1栋商业办公楼竣工备案,全年实现签约销售额1.15亿元;

(3)公园悦府项目:落地区2栋住宅楼竣工交付,3栋住宅楼主体结构封顶,全年实现签约销售额29.59亿元;

(4)檀香府项目:小学、派出所竣工备案,幼儿园完工,全年实现签约销售额1.28亿元;

(5)璟悦府项目:10栋住宅楼、2栋商业办公楼主体结构封顶,进行室内外装修,全年实现签约销售额12.32亿元;

(6)锦悦府项目:年内全部开工建设;

(7)无锡公园悦府项目:一期鸿墅基本售罄,二期公园悦府洋房首次开盘、部分高层达到预售条件,全年实现签约销售额1.05亿元;

(8)潭柘寺D地块项目:取得立项批复。

5、融资结构不断优化

2018年9月,公司面向合格投资者非公开发行20亿元的公司债券,票面利率5.50%,期限3年期,附第2年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,不断优化公司融资结构,降低财务成本。公司通过发行债券及银行贷款等融资方式,有效降低公司的综合融资成本,2018年度公司借款综合资金成本7.84%,较上年同期下降0.09个百分点。

本报告期末,公司资产负债率85.52%,与年初相比基本持平。公司负债总额2,725,220.46万元,较上年末增加了364,031.06万元,增幅15.42%,负债总额中预收账款期末余额195,999.72万元,占负债总额7.19%,预收账款较上年同期减少232,346.76万元,减幅54.24%,减少系结转销售收入所致。本报告期末,公司长短期借款及债券融资总计2,081,570.16万元,占负债总额76.38%。2018年度公司各类借款净增加393,621.83万元,增幅23.32%,其中公司控股股东借款期末余额1,429,750.00万元,占负债总额52.46%。随着公司规模不断扩大,项目开发速度不断加快,各项目预售资金将快速回笼,且公司整体资产质量良好,经营风险可控,公司有能力偿还到期各项款项。

6、管理工作持续夯实

以"服务先行、品质提升"为目标,完成客户服务体系化建设;积极引入合作伙伴。二、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

住房和城乡建设部指出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。

公司开发的项目主要集中在北京地区,签约销售收入及营业收入也主要来源于北京地区的项目。2019年1月,公司以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,公司战略土地储备大幅增加,进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地细分市场的地位。公司将继续发挥轨道物业开发核心竞争力,结合全国轨道交通发展契机,积极开拓新的业务区域,以获取更多的轨道物业项目,实现从北京样板到领域权威的蜕变,形成能够充分施展自身核心竞争优势和能力的差异化发展模式。

(二)公司发展战略

近年来,在"以北京为中心,以轨道交通为依托"的发展战略导向下,公司调整优化资产结构,着力开发北京地区轨道物业,成功打造轨道物业专业开发核心竞争力,公司管理水平及盈利能力不断提升,经营业绩稳健增长,为股东创造了更多价值。

鉴于近两年房地产行业格局的变化及北京首都功能定位的明确,为更好地引领公司业务向全国拓展,支持公司可持续发展,实现"亚洲轨道物业专家"愿景,公司计划在2018年适时开展战略发展规划修订工作。

因发展战略是关乎全局的重大筹划和谋略,将对公司未来业务拓展方向、发展速度与质量、竞争能力等产生决定性影响,公司在开展此项工作时非常慎重,2018年,公司在充分研究论证后,首先提出"植根北京,茂盛全国"发展理念,2019年,公司将在2018工作成果的基础上,加快工作进度,全面开展并完成战略发展规划修订工作。

(三)经营计划

公司2018年度经营计划中预计签约销售额70.00亿元,实际完成45.39亿元,完成计划的65%,主要系受到调控政策影响,部分类型产品销售难度增加,签约手续用时较长等。预计营业收入78.92亿元,实际完成79.75亿元,完成计划的101%。预计三项费用5.94亿元,实际发生4.67亿元,完成计划的79%,主要系公司严控各项费用开支及资金成本降低。预计新开工面积34.84万平方米,实际开工47.18万平方米,完成计划的135%,主要系密云锦悦府项目、无锡公园悦府项目(二期)开工。预计竣工面积33.72万平方米,实际竣工34.58万平方米,完成计划的103%,基本与计划竣工楼栋面积吻合。

2019年,公司将密切关注市场环境、行业政策变化,坚守轨道物业开发主业,持续获取优质土地资源,深化"快周转、控成本"理念,重点开展"有效去库存"工作,进一步提升客户满意度,各项经营管理工作高质量、高标准推进,不断打造公司竞争软实力。公司将主要做好以下几个方面的工作:

1、为实现公司"亚洲轨道物业专家"愿景,年内全面开展并完成战略发展规划修订工作;

2、"植根北京,茂盛全国",全力以赴拓展北京、环京区域及京外轨交车辆基地项目资源;

3、在市场环境不容乐观的情况下,将"有效去库存"落实到位,2019年计划签约销售额76.80亿元,预计实现营业收入69.54亿元,三项费用预计6.46亿元;

4、根据各项目整体开发计划,合理安排开发进度,2019年预计新开工面积39.03万平方米、完成竣工面积25.57万平方米;

5、不断创新融资模式,持续优化融资结构,有效降低资金成本,2019年预计现有项目资本性支出164.31亿元;

6、根据证监会、上交所等监管部门规定要求,继续做好上市公司治理、信息披露、投资者关系管理等各项工作。

此经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺,请投资者注意投资风险。

(四)可能面对的风险

1、政策风险

2019年房地产调控仍将持续,强调"稳地价、稳房价、稳预期",坚持因城施策、分类指导,各城市可能根据自身市场情况适当调整调控政策。

针对该项风险,公司将密切关注相关政策的出台,研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对。近两年公司北京区域房地产项目的商业、办公类产品受调控政策影响较大,须制定有效的销售策略,加大去化力度,尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。

2、财务风险 房地产业是资金密集型行业,充足的现金流对企业的发展至关重要,公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台,房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观,公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。

针对该项风险,公司将根据经营发展需求,合理安排资金计划,加强资金管理,加快销售回款速度,多种方式融资,确保资金链安全。

3、投资风险 公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观,存在一定的投资风险,未来形势能否朝着更为有利方向发展,存在不确定性。

针对该项风险,公司将此项目停工作为土地储备,避免加大资金占用,等待市场时机。基于谨慎性原则,公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入,并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定,公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设,或引入合作伙伴共同开发建设。三、报告期内核心竞争力分析

1、依托股东支持和团队经验,不断积累轨道物业开发核心竞争优势。

公司在轨道交通车辆段基地物业开发过程中,不断积累、总结轨道物业开发经验,并进行提炼、完善和创新,年内,提出"TOD智慧生态圈"商业逻辑,强调对城市、对地铁和对市民三个价值端口提供持续性的服务。以专注、专业、专擅、专攻的精神,不断夯实轨道交通开发能力,在轨道减震方面取得4项专利技术,完成车辆段上盖居住产品模块化及车辆段转换层专项研究。

2、坚持"以北京为中心,以轨道交通为依托"原有战略的同时,提出"植根北京,茂盛全国"

发展理念,保障了公司经营目标的实现并为公司可持续发展指明方向。

报告期内,公司签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目,北京地区的营业收入占营业收入总额的96.39%。公司持续在北京及环京区域获取土地储备,独家获取北京市密云区檀营乡地块项目;以联合体形式获取三河市燕郊地块项目,该地块项目是公司在环京区域获取的首个项目。年内,公司积极与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司取得业务接洽。

3、注重公司品牌建设,树立良好的资本市场形象。

公司持续开展品牌建设工作,加大品牌宣传力度,参与了"2018轨道交通TOD与投融资创新论坛"等活动,在2018中国上市房企百强峰会、中国房企金融风控研讨会等行业重要会议及媒体上对"TOD智慧生态圈"商业逻辑、融资能力等进行了宣讲和阐述。公司名列2018年中国典型房企品牌指数TOP榜单第69名。

4、持续规范治理,公司保持健康发展态势。

年内,公司立足长远发展,持续规范公司治理,新增、修订各项管理制度,整合、优化工作标准和程序流程,进一步完善信息管理系统,创建良好有效的管控环境,各项经营管理工作质量和创新度进一步提升。